ABG Frankfurt Nebenkostenabrechnung: prüfen, Belege anfordern, widersprechen

Kurz beantwortet

Die ABG Frankfurt Nebenkostenabrechnung für 2025 muss spätestens am 31.12.2026 bei dir sein. Du findest sie in der App „Meine ABG“ oder bekommst sie per Post. Prüfe die Erläuterungen zu Kostenänderungen, vergleiche mit dem Vorjahr und fordere zu auffälligen Posten die Belege an, am einfachsten mit dem ABG-Formular zur Belegeinsicht. Widersprechen kannst du zwölf Monate lang, auch wenn du die Nachzahlung schon überwiesen hast. Wichtig ist, dass du die Position konkret benennst.

Die ABG FRANKFURT HOLDING bezeichnet sich als Wohnungsbau- und Immobilienkonzern der Stadt Frankfurt am Main. Laut Pressemitteilung vom 14. Oktober 2026 ist ihr eigener Bestand 2025 auf 55.317 Wohneinheiten gewachsen. Die Stadt Frankfurt ist Gesellschafterin. Die meisten Wohnungen liegen in Frankfurt, die ServiceCenter sind laut ABG aber auch für Orte im Umland zuständig, etwa Offenbach, Neu-Isenburg, Eschborn oder Maintal.

Bekannt ist die ABG auch dafür, dass sie Mieterhöhungen stärker begrenzt, als das Gesetz es verlangt. Laut ihrem Mietermagazin gilt die abgesenkte Kappungsgrenze bis 2030. Für die Nebenkostenabrechnung spielt das keine Rolle: Die Begrenzung betrifft die Miete. Betriebskosten werden getrennt davon nach den tatsächlich angefallenen Kosten abgerechnet. Steigen Energiepreise, Gebühren oder Versicherungsprämien, steigt auch deine Abrechnung.

In den FAQ der ABG heißt es, der Abrechnungszeitraum umfasse immer das vorangegangene Kalenderjahr. Als Beispiel nennt die ABG: Die Abrechnung für 2024 muss spätestens bis zum 31.12.2025 erstellt und verschickt sein. Die ABG will nach eigener Aussage deutlich früher fertig sein, Abstimmungen mit Dienstleistern könnten aber Zeit kosten. Maßgeblich ist am Ende die gesetzliche Frist:

Rechenbeispiel: Du lädst die Abrechnung 2025 am 3. September 2026 aus der App herunter, nachdem die ABG sie dort bereitgestellt hat. Dein Widerspruch muss dann bis Anfang September 2027 bei der ABG sein. Bist du ausgezogen, rechnet die ABG nach ihren FAQ nur deinen bewohnten Zeitraum ab, aber erst im Folgejahr zusammen mit allen anderen. Bis dahin darf sie einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten.

Die Service-App „Meine ABG“ ist bei der ABG der zentrale Weg zu deinen Unterlagen. Laut FAQ kannst du dort persönliche Dokumente einsehen und herunterladen, ausdrücklich genannt sind Mietvertrag, Betriebskostenabrechnungen und Mieterhöhungen. Außerdem meldest du über die App Schäden und Anliegen, änderst SEPA-Mandate und lädst Mietbescheinigungen herunter. Ist deine Wohnung mit funkbasierten Zählern ausgestattet, siehst du dort auch deinen Verbrauch an Wasser und Heizung als Grafik.

• Kopie der Abrechnung

  Über das Kontaktformular des Mieterservice. Per E-Mail ist die Kopie kostenlos, für eine Kopie per Post berechnet die ABG 10 Euro, die über das Mietkonto eingezogen werden.

• Erläuterungen lesen

  Nach Angaben der ABG stehen Erklärungen zu Kostenänderungen und Besonderheiten des Jahres in einer Anlage zur Abrechnung. Lies sie, bevor du nachfragst: Oft steht dort schon, warum ein Posten gestiegen ist.

• Steuer

  Die Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a EStG kommt laut ABG zusammen mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung.

• Persönlich

  Die sechs ServiceCenter der ABG empfangen nur nach Terminvereinbarung. Für Fragen zur Abrechnung nennt die ABG das Kontaktformular als schnellsten Weg.

Eine Betriebskostenabrechnung zeigt für jede Kostenart die Gesamtkosten des Hauses oder der Abrechnungseinheit, den Verteilerschlüssel, deinen Anteil und am Ende den Abzug deiner Vorauszahlungen. Fehlt eine dieser Angaben, ist die Abrechnung formell angreifbar. Welche Kostenarten du trägst, regelt dein Mietvertrag. Ist nichts anderes vereinbart, wird nach Wohnfläche verteilt:

• Öffentliche Abgaben

  Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Müll und Straßenreinigung. Diese Posten richten sich nach Bescheiden der Stadt und der Versorger und lassen sich damit gut nachprüfen.

• Dienstleistungen

  Hauswart, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst. Hier verläuft die Grenze zwischen umlagefähiger laufender Arbeit und nicht umlagefähiger Reparatur oder Verwaltung.

• Technik

  Aufzug, Allgemeinstrom, Wartung von Rauchabzug oder Lüftung. Sonstige Betriebskosten zahlst du nur, wenn sie im Mietvertrag einzeln genannt sind.

• Heizung und Warmwasser

  Meist eine eigene Heizkostenabrechnung des Messdienstes. Sie folgt der Heizkostenverordnung und hat Vorrang vor dem Mietvertrag.

Einen eigenen Frankfurter Betriebskostenspiegel gibt es nicht. Der Landesverband des Deutschen Mieterbunds veröffentlicht aber einen Betriebskostenspiegel für Hessen. Er beruht auf Daten aus 2022 und nennt Durchschnittswerte je Kostenart, keinen Gesamtwert. Daneben der bundesweite Wert für 2024:

Quellen: Betriebskostenspiegel für Hessen, Deutscher Mieterbund (Daten 2022, Datenerfassung 2023/2024); Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds, Abrechnungsjahr 2024. Hauswart in Hessen: Wert für Häuser, in denen Reinigung oder Garten getrennt abgerechnet werden. Für Heizung und Warmwasser nennt der Hessen-Spiegel eine Spanne von 0,33 € bis 1,73 €.

So rechnest du: Betrag eines Postens geteilt durch deine Wohnfläche und durch 12. Für eine 65-m²-Wohnung entspricht der hessische Heizkostenwert 803,40 € im Jahr, der Bundeswert 1.029,60 €. Die Werte stammen aus verschiedenen Jahren, und Heizkosten sind seit 2022 deutlich in Bewegung. Nimm sie als grobe Orientierung, nicht als Grenze.

• Grundsteuer in Hessen

  Seit 2025 gilt in Hessen ein eigenes Modell: Laut Finanzverwaltung werden 0,04 € je m² Grundstück und effektiv 0,35 € je m² Wohnfläche angesetzt und mit einem Lagefaktor gewichtet. Darauf kommt der Hebesatz der Stadt, in Frankfurt 854,69 % (Bundesschnitt 506 %). Der Betrag in deiner Abrechnung muss zum Bescheid passen.

• Wasser

  Trinkwasser und Schmutzwasser kosten in Frankfurt zusammen rund 4,03 € je m³, im Bundesschnitt rund 4,77 €. Ein hoher Wasserposten liegt dann eher am Verbrauch im Haus als am Preis.

• Müll

  Für eine 120-Liter-Restmülltonne bei 14-täglicher Leerung ergeben die Frankfurter Gebühren rund 183,96 € im Jahr (unsere Berechnung). In Wohnanlagen teilen sich viele Haushalte größere Behälter.

Nach Angaben der ABG werden rund 15.000 ihrer Wohneinheiten mit Fernwärme versorgt, bis 2045 sollen mindestens 10.000 weitere dazukommen. Bei Fernwärme zahlst du das Entgelt des Versorgers und den Betrieb der Hausanlage. Bei einer eigenen Heizanlage im Haus sind es Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung und Messdienst. In beiden Fällen gilt für die Verteilung:

• Verbrauchsinformation

  Sind fernablesbare Zähler eingebaut, steht dir jeden Monat eine Verbrauchsinformation zu. Bei der ABG siehst du sie in der App, wer dort angemeldet ist, bekommt sie laut ABG nicht mehr per Post.

• Kürzungsrecht

  Fehlt die Verbrauchsinformation, obwohl sie Pflicht ist, kannst du deinen Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen. Wird gar nicht nach Verbrauch abgerechnet, sind es 15 Prozent (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).

• Ablesung und Schätzung

  Prüfe, ob deine Werte abgelesen oder geschätzt sind. Eine Schätzung braucht einen Grund, etwa einen defekten Zähler. Vergleiche deine Einheiten mit dem Vorjahr.

• CO2-Kosten

  Seit 2023 teilen sich Vermieter und Mieter die CO2-Kosten für Gas und Öl nach einem Stufenmodell. Der Anteil des Vermieters muss in der Heizkostenabrechnung abgezogen sein.

Laut ABG war der Kabelanschluss in fast allen ihren Mietverträgen fester Bestandteil. Mit dem Ende der Übergangsfrist am 30. Juni 2024 ist das Nebenkostenprivileg entfallen, seitdem werden Kabelgebühren bei der ABG nicht mehr über die Nebenkosten abgerechnet. Welchen Fernsehempfang du nutzt und bei wem, entscheidest du selbst. Die Regel dahinter steht in der Betriebskostenverordnung:

• Abrechnung 2024

  Kabelgebühren durften nur für Januar bis Juni 2024 enthalten sein. Stehen zwölf Monate drin, ist die Hälfte zu viel.

• Abrechnung 2025

  Keine Kabelgrundgebühren mehr. Erlaubt bleibt allenfalls der Betriebsstrom der Verteilanlage, meist ein kleiner Betrag.

• Glasfaser

  Laut ABG-FAQ werden für den Glasfaser-Anschluss keine Gebühren über die Nebenkosten umgelegt. Taucht trotzdem ein Bereitstellungsentgelt auf, frag nach der Grundlage (§ 556 Abs. 3a BGB).

Diese Fehler finden sich in Abrechnungen aller Vermieter, ob Privatperson oder Konzern. Sie beschreiben nicht die ABG, sondern die Stellen, an denen sich ein zweiter Blick am häufigsten lohnt:

• Hauswart mit Reparaturen

  Laufende Arbeiten sind umlagefähig, Reparaturen und Verwaltung nicht. Der Vermieter muss diese Anteile nachvollziehbar herausrechnen (BGH, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07).

• Leistungen doppelt

  Reinigt der Hauswart auch das Treppenhaus, darf die Reinigung nicht noch einmal als eigener Posten erscheinen (§ 2 Nr. 14 BetrKV).

• Verwaltungskosten

  Kontoführung, Porto oder Kosten bei einem Mieterwechsel sind Verwaltung und keine Betriebskosten (BGH, Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 19/07).

• Rauchmelder-Miete

  Die Miete für Rauchwarnmelder darf nicht umgelegt werden (BGH, Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20). Die vereinbarte Wartung schon.

• Flächen verschoben

  Ändert sich die Gesamtfläche der Abrechnungseinheit ohne Erklärung, verändert sich dein Anteil. Vergleiche sie mit dem Vorjahr.

• Kabel nach Juni 2024

  Kabelgrundgebühren sind seit Juli 2024 nicht mehr umlagefähig. Achte auf Posten wie „Antenne“, „Kabel“ oder „Multimedia“.

1. 1

   Abrechnung sichern

   PDF aus der App speichern oder Brief aufheben, Datum des Erhalts notieren.

2. 2

   Erläuterungen lesen

   Die Anlage mit den Erklärungen zu Kostenänderungen zuerst lesen. Viele Fragen beantwortet sie schon.

3. 3

   Pflichtangaben prüfen

   Gesamtkosten je Posten, Verteilerschlüssel, dein Anteil, Abzug der Vorauszahlungen. Fehlt etwas, notiere es.

4. 4

   Mietvertrag abgleichen

   Sind alle abgerechneten Kostenarten vereinbart? Stimmen die Schlüssel? Sonstige Betriebskosten nur, wenn sie einzeln genannt sind.

5. 5

   Vorjahr daneben legen

   Posten mit großen Sprüngen und neue Posten markieren. Gesamtfläche und Zahl der Wohnungen vergleichen.

6. 6

   Mit dem Hessen-Spiegel vergleichen

   Beträge je m² und Monat ausrechnen und mit der Tabelle oben vergleichen. Auffällige Posten kommen auf die Liste für die Belegeinsicht.

7. 7

   Belege anfordern

   Mit dem ABG-Formular die klärungsbedürftigen Positionen eintragen und Kopien oder einen Termin wählen.

Dein Recht auf Belegeinsicht steht im Gesetz. Seit dem 1. Januar 2025 darf der Vermieter die Belege auch elektronisch bereitstellen:

Die ABG bietet dafür ein eigenes Formular mit dem Titel „Einsicht in die Abrechnungsbelege“ an. Du trägst Mietvertragsnummer und die klärungsbedürftigen Positionen ein und kreuzt an, wie du die Belege sehen willst: als Kopien per Post, für die die ABG 0,26 € je Seite berechnet, oder bei einem persönlichen Termin in der Geschäftsstelle. Beim Termin kannst du dir die Unterlagen in Ruhe ansehen und gezielt nachfragen. Kopien eignen sich, wenn du nur wenige Rechnungen brauchst.

Das Beispiel ist eine Formulierungshilfe, keine Rechtsberatung.

Die ABG schreibt in ihren FAQ, dass du innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt widersprechen kannst, auch wenn du die Abrechnung schon bezahlt hast. Sie bittet darum, die beanstandete Kostenposition konkret zu benennen. Ein allgemeines „Kosten zu hoch“ reiche nicht. Das passt zur Rechtslage:

• Widerspruch senden

  Über das Kontaktformular des Mieterservice oder per Brief an die ABG. Nenne Posten, Betrag und Grund und mach einen Screenshot oder behalte eine Kopie.

• Zahlung

  Den unstrittigen Teil zahlst du fristgerecht. Den strittigen Teil kannst du unter Vorbehalt zahlen. Wie die ABG selbst schreibt, ist ein Widerspruch auch nach der Zahlung noch möglich.

• Raten

  Kannst du eine berechtigte Nachzahlung nicht auf einmal zahlen, beantragst du über das Kontaktformular Raten. Die ABG berechnet dafür einmalig 15 Euro Bearbeitungsgebühr.

• Vorauszahlung anpassen

  Nach einer Abrechnung kann jede Seite die Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Bei der ABG stellst du den Antrag über das Kontaktformular.

Antwortet die ABG nicht zufriedenstellend, oder geht es um viel Geld, hol dir Unterstützung. In Frankfurt gibt es mehrere Mietervereine, die zu Betriebskosten beraten.

• Mieterverein

  Zum Beispiel der DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.V.. Mietervereine beraten Mitglieder rechtlich im Einzelfall und schreiben bei Bedarf an den Vermieter. Für Streit vor Gericht ist eine Anwältin oder ein Anwalt für Mietrecht die richtige Adresse.

• Jobcenter und Sozialamt

  Bekommst du Bürgergeld oder Grundsicherung, reich die Abrechnung sofort beim Amt ein, auch bei einem Guthaben. Leite auch deinen Widerspruch weiter, damit nichts doppelt gezahlt wird.

• Nachbarn im Haus

  Haben mehrere Mieter dieselbe Frage zu einem Posten, schreibt gemeinsam. Eine gebündelte Nachfrage zu einer Hausrechnung ist oft schneller geklärt als viele einzelne.