Wohnungsunternehmen

Rechtsstand: Oktober 2026

GEBAG Nebenkostenabrechnung prüfen

Die GEBAG ist mit über 12.700 Wohnungen das größte Wohnungsunternehmen in Duisburg. Hier liest du, was die GEBAG selbst zu Abrechnung, Vorauszahlung und Jobcenter sagt und wie du deine Nebenkostenabrechnung prüfst, bevor du nachzahlst.

Phil Holthaus und Johann Slawski, die Gründer von nebify

Von Phil Holthaus & Johann Slawski, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.

Zuletzt aktualisiert am 20.10.2026

Das Wichtigste in Kürze

Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei dir sein. Den Zeitraum regelt dein Mietvertrag.
Die Vorauszahlung berechnet die GEBAG aus den letzten Jahreskosten plus bekannten Steigerungen, geteilt durch zwölf.
Eine Nachzahlung kannst du nach Absprache in Raten zahlen. Den Ansprechpartner findest du auf dem Anschreiben.
Beziehst du Bürgergeld, reichst du die Abrechnung sofort beim Jobcenter ein, auch bei einem Guthaben.
Einwände schriftlich, begründet und innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang. Die Belege darfst du vorher einsehen.

Zwei Personen von hinten am Tisch mit einem Brief

Inhalt

1. Kurz beantwortet
2. Die GEBAG: über 12.700 Wohnungen in Duisburg
3. Wann die Abrechnung kommt
4. Vorauszahlung, Raten und Jobcenter
5. Heizung und Verbrauchsinformation
6. Was die GEBAG zu einzelnen Fragen sagt
7. Typische Fehler
8. So prüfst du Schritt für Schritt
9. Belege und Widerspruch
10. Hilfe in Duisburg
11. Häufige Fragen

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Kurz beantwortet

Die GEBAG-Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei dir sein, danach hast du zwölf Monate Zeit für Einwände. Prüfe vor allem Wohnfläche, Vorauszahlungen und die Positionen, die stark gestiegen sind. Kannst du eine Nachzahlung nicht auf einmal zahlen, bietet die GEBAG Raten an.

Die GEBAG: über 12.700 Wohnungen in Duisburg

Die GEBAG Duisburger Baugesellschaft wurde 1872 gegründet und gehört damit zu den ältesten Wohnungsbaugesellschaften Deutschlands. Als kommunales Unternehmen betreut sie mit rund 150 Beschäftigten über 12.700 Wohnungen, verteilt über ganz Duisburg. Viele Neubauten der GEBAG sind öffentlich gefördert.

Für deine Abrechnung gelten bei GEBAG dieselben Gesetze wie bei jedem privaten Vermieter: § 556 BGB, die Betriebskostenverordnung und die Heizkostenverordnung. Auch Leistungen von Tochterfirmen müssen wirtschaftlich sein (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB).

Wann kommt die GEBAG-Abrechnung?

Abgerechnet werden laut GEBAG zwölf Monate, bei kürzerer Mietdauer entsprechend weniger. Welcher Zeitraum für dich gilt, steht im Mietvertrag. Läuft der Zeitraum vom 01.01. bis 31.12.2025, muss die Abrechnung bis zum 31.12.2026 bei dir sein. Das gilt laut GEBAG auch, wenn du während des Jahres ausziehst:

„Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“

§ 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB

→ Nebenkostenabrechnung: alle Fristen im Überblick → Verspätete Abrechnung: wann die Nachzahlung entfällt

Vorauszahlung, Raten und Jobcenter

Die monatliche Vorauszahlung ergibt sich laut GEBAG aus den zuletzt abgerechneten Jahreskosten deiner Wohnung plus Kostensteigerungen, die schon bekannt sind, geteilt durch zwölf. Das passt zur Rechtsprechung: Grundlage ist die letzte Abrechnung, Zuschläge sind nur für konkret absehbare Steigerungen erlaubt, ein pauschaler Sicherheitsaufschlag nicht (BGH, Urteil vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10). Mit dem Vorauszahlungs-Rechner prüfst du, ob deine neue Rate passt.

Kannst du eine Nachzahlung nicht auf einmal zahlen, ist laut GEBAG eine Ratenvereinbarung möglich. Ansprechpartner ist die Mietenbuchhaltung, deren Kontaktdaten auf dem Anschreiben zur Abrechnung stehen. Melde dich am besten, bevor die Zahlung fällig wird.

Beziehst du Bürgergeld, musst du jede Abrechnung umgehend beim Jobcenter einreichen, egal ob Nachzahlung oder Guthaben, und die GEBAG darüber informieren. Die GEBAG weist darauf hin, dass du als Mieter für offene Beträge haftest, auch wenn das Jobcenter noch prüft. Was das Jobcenter übernimmt

Heizung, Messdienst und Verbrauchsinformation bei GEBAG

Strom und, wo vorhanden, Gas für deine Wohnung laufen bei der GEBAG nicht über die Nebenkosten. Dafür schließt du eigene Verträge mit einem Versorger ab. Heizt deine Wohnung mit einer Gastherme und eigenem Gasvertrag, steht dir ein Teil der CO₂-Kosten vom Vermieter zu. Den Antrag stellst du innerhalb von zwölf Monaten nach der Gasrechnung in Textform (§ 6 Abs. 2 CO2KostAufG).

Monatliche Verbrauchsinformation
Sind die Zähler fernablesbar, muss dir der Vermieter jeden Monat deinen Verbrauch mitteilen (§ 6a HeizkostenV). Fehlt diese Information, darfst du deinen Anteil an den Heizkosten um 3 % kürzen (§ 12 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV).
CO₂-Kosten
Seit 2023 trägt der Vermieter je nach Energiebilanz des Hauses einen Teil der CO₂-Kosten. Die Aufteilung muss in der Heizkostenabrechnung stehen; fehlt sie, darfst du deinen Anteil an den Heizkosten um 3 % kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG).
Verteilung
Mindestens 50 und höchstens 70 % der Heizkosten werden nach Verbrauch verteilt, der Rest nach Fläche (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV).

→ Heizkostenabrechnung prüfen → Rechner: um wie viel du die Heizkosten kürzen darfst

Was die GEBAG zu einzelnen Fragen sagt

Vorauszahlung selbst erhöhen
Die Vorauszahlung kannst du laut GEBAG jederzeit ändern. Wegen der gestiegenen Energiepreise empfiehlt sie, die Heizkostenvorauszahlung um 5 bis 10 € im Monat anzuheben, um hohe Nachzahlungen zu vermeiden.
Kabel-TV
Seit Mitte 2024 läuft der Kabelanschluss nicht mehr über die Nebenkosten. Jeder Mieter wählt seinen Anbieter selbst. In Abrechnungen ab 2025 darf keine Kabelgebühr mehr stehen (§ 2 Nr. 15 BetrKV).
Kaution nach dem Auszug
Die GEBAG zahlt die Kaution laut FAQ drei Monate nach Vertragsende aus, wenn nichts offen ist, und behält sich bis zu sechs Monate vor. Wegen einer noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung darf nur ein angemessener Teil einbehalten werden (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05).
Stellplatz extra
Wohnung und Stellplatz haben bei der GEBAG getrennte Vertragsnummern. Gib bei Fragen zur Abrechnung immer die passende Nummer an.

Typische Fehler, die in jeder Abrechnung vorkommen können

Diese Punkte sind keine Aussage über GEBAG. Sie sind eine Checkliste, die für die Abrechnung jedes Vermieters gilt:

Hauswart mit Reparaturen
Reparatur- oder Verwaltungsanteile stecken in der Hauswartposition und sind nicht herausgerechnet (§ 2 Nr. 14 BetrKV).
Doppelte Leistungen
Reinigung oder Winterdienst stehen als eigene Position und sind zusätzlich im Hauswartauftrag enthalten.
Kabel nach Juni 2024
Seit dem 01.07.2024 dürfen Kabel-TV-Gebühren nicht mehr über die Nebenkosten laufen (§ 2 Nr. 15 BetrKV).
Falscher Schlüssel
Kosten werden nach Wohnungen verteilt, obwohl der Mietvertrag die Fläche vorsieht, oder umgekehrt (§ 556a Abs. 1 BGB).
Leerstand
Kosten leerer Wohnungen trägt der Vermieter, nicht die übrigen Mieter.
Vorauszahlungen
Nicht alle gezahlten Vorauszahlungen sind angerechnet, etwa nach einer Anpassung im Laufe des Jahres.

→ Die häufigsten Fehler im Überblick → Rechner: stimmt dein Anteil?

So prüfst du deine GEBAG-Abrechnung Schritt für Schritt

1
Zugang notieren
Schreib dir auf, wann die Abrechnung bei dir angekommen ist.
2
Frist prüfen
Kam sie innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums?
3
Fläche und Vorauszahlungen
Vergleiche die Wohnfläche mit dem Mietvertrag und die Vorauszahlungen mit deinen Kontoauszügen.
4
Vorjahr daneben legen
Markiere Positionen, die stark gestiegen oder neu sind.
5
Heizkosten getrennt prüfen
Verbrauch, Verteilung, CO₂-Aufteilung und die Kosten der Verbrauchsinformation.
6
Belege anfordern
Für alle markierten Positionen verlangst du Rechnungen, Verträge und Leistungsverzeichnisse.

→ Nebenkostenabrechnung an einem Beispiel erklärt → Wann eine Abrechnung formell unwirksam ist

Belegeinsicht und Widerspruch bei GEBAG

Dein Recht, die Belege zu sehen, steht im Gesetz:

„Der Vermieter hat dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege zu gewähren. Der Vermieter ist berechtigt, die Belege elektronisch bereitzustellen.“

§ 556 Abs. 4 BGB

Solange dir die verlangte Einsicht nicht gewährt wird, darfst du die Nachzahlung zurückhalten (BGH, Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17). Einwendungen musst du trotzdem innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang erheben (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Beziehst du Bürgergeld oder Wohngeld, gib die Abrechnung und deine Einwände sofort an die zuständige Stelle weiter.

Formulierungsbeispiel: Belegeinsicht und Einwand

Betreff: Nebenkostenabrechnung [Zeitraum], [Adresse, Mietvertragsnummer]

Sehr geehrte Damen und Herren, zu Ihrer Abrechnung vom [Datum] bitte ich um Einsicht in die Belege nach § 556 Abs. 4 BGB, und zwar zu den Positionen [Positionen], einschließlich der zugrunde liegenden Verträge und der Flächenaufstellung. Bitte nennen Sie mir einen Termin oder senden Sie mir Kopien der Belege zu. Gegen die Position [Position] erhebe ich vorsorglich Einwendungen, weil [Grund]. Den unstrittigen Teil zahle ich fristgerecht.

Mit freundlichen Grüßen, [Name]

Das Beispiel ist eine Formulierungshilfe, keine Rechtsberatung.

→ Belegeinsicht-Schreiben in 2 Minuten erstellen → Widerspruch gegen die Abrechnung einlegen

Hilfe bei der Nebenkostenabrechnung in Duisburg

Für eine rechtliche Beratung im Einzelfall ist der Mieterbund Rhein-Ruhr e.V. eine Anlaufstelle, die Beratung setzt dort eine Mitgliedschaft voraus. Was nach dem Auszug mit der Kaution passiert, rechnest du mit dem Kautions-Rechner nach.

Wer die Abrechnung Zeile für Zeile mit Mietvertrag und Rechtslage abgleichen lassen möchte, muss nicht warten. Unsicher, ob alles stimmt? Du kannst deine Nebenkostenabrechnung prüfen lassen, zuerst kostenlos im Vorab-Check und danach gründlich für 24,90 €.

→ Nebenkosten in Duisburg

Häufige Fragen zur GEBAG Nebenkostenabrechnung

Wann kommt die GEBAG Nebenkostenabrechnung?

Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Läuft dein Zeitraum über das Kalenderjahr 2025, muss die Abrechnung bis 31.12.2026 bei dir sein, auch wenn du im Laufe des Jahres ausgezogen bist.

Wie berechnet die GEBAG meine Vorauszahlung?

Aus den zuletzt abgerechneten Jahreskosten deiner Wohnung plus bekannten Kostensteigerungen, geteilt durch zwölf. Ein pauschaler Sicherheitszuschlag ohne konkreten Anlass wäre nicht zulässig (BGH, VIII ZR 294/10).

Kann ich eine GEBAG-Nachzahlung in Raten zahlen?

Ja, laut GEBAG ist eine individuelle Ratenvereinbarung möglich. Wende dich an die Mietenbuchhaltung, deren Kontakt auf dem Anschreiben zur Abrechnung steht.

Was muss ich mit der Abrechnung beim Jobcenter machen?

Reich sie umgehend ein, bei Nachzahlung und bei Guthaben, und informiere die GEBAG. Überweist das Jobcenter die Nachzahlung an dich, leitest du sie sofort weiter.

Wie widerspreche ich der GEBAG-Abrechnung?

Schriftlich und konkret: Position, Betrag, Grund, mit Mietvertragsnummer. Verlange vorher die Belege (§ 556 Abs. 4 BGB). Solange dir die Einsicht nicht gewährt wird, darfst du die Nachzahlung zurückhalten. Einwände sind zwölf Monate ab Zugang möglich.

GEBAG-Abrechnung bekommen und unsicher?

Lade sie im kostenlosen Vorab-Check hoch. Du siehst in zwei Minuten, ob sich eine genaue Prüfung lohnt, bevor du eine Nachzahlung überweist.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.

nebify ist ein unabhängiger Prüfdienst und steht in keiner Verbindung zu GEBAG. Der Name dient nur dazu, die Abrechnung zu beschreiben. Angaben zum Unternehmen stammen von dessen Website (Stand Oktober 2026).

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