Wohnungsunternehmen

Rechtsstand: Oktober 2026

Nibelungen-Wohnbau Betriebskostenabrechnung prüfen

Die Nibelungen-Wohnbau ist das städtische Wohnungsunternehmen in Braunschweig. Für Häuser mit Gas-Zentralheizung hat sie einen deutlich teureren Gasvertrag angekündigt, der sich erstmals in der Heizkostenabrechnung 2025 zeigt. Hier liest du, was das bedeutet und wie du deine Abrechnung prüfst.

Phil Holthaus und Johann Slawski, die Gründer von nebify

Von Phil Holthaus & Johann Slawski, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.

Zuletzt aktualisiert am 29.10.2026

Das Wichtigste in Kürze

Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei dir sein, für 2025 also bis 31.12.2026.
Für Gas-Zentralheizungen gilt seit 2025 ein neuer Liefervertrag. Das günstigste Angebot lag laut Nibelungen rund 55 % über dem alten Vertrag.
Fernwärme kommt ausschließlich von BS Energy. Die Preise ändern sich jeweils zum 1. April und 1. Oktober.
Die Heizkostenvorauszahlungen hat die Nibelungen nach eigener Angabe angepasst. Prüfe, ob die höheren Raten in der Abrechnung angerechnet sind.
Einwände schriftlich, begründet und innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang. Die Belege darfst du vorher einsehen.

Hausmeister mäht den Rasen vor einem Mehrfamilienhaus

Inhalt

1. Kurz beantwortet
2. Die Nibelungen: das städtische Wohnungsunternehmen Braunschweigs
3. Wann die Abrechnung kommt
4. Heizkosten 2025: was die Nibelungen angekündigt hat
5. Heizung und Verbrauchsinformation
6. Worauf du bei der Nibelungen achten solltest
7. Typische Fehler
8. So prüfst du Schritt für Schritt
9. Belege und Widerspruch
10. Hilfe in Braunschweig
11. Häufige Fragen

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Kurz beantwortet

Die Abrechnung der Nibelungen muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei dir sein, danach hast du zwölf Monate Zeit für Einwände. Rechne bei Gas-Zentralheizung für 2025 mit höheren Heizkosten. Ein Fehler ist das nicht automatisch. Prüfe aber Gaspreis, Verbrauch, CO₂-Aufteilung und ob deine erhöhten Vorauszahlungen vollständig angerechnet sind.

Die Nibelungen: das städtische Wohnungsunternehmen Braunschweigs

Die Nibelungen-Wohnbau-GmbH wurde 1926 von der Stadt Braunschweig gegründet. Laut ihrem Nachhaltigkeitsbericht umfasste der Bestand zum 31.12.2022 insgesamt 9.307 Mietobjekte, darunter 7.436 Wohnungen.

Für deine Abrechnung gelten bei Nibelungen dieselben Gesetze wie bei jedem privaten Vermieter: § 556 BGB, die Betriebskostenverordnung und die Heizkostenverordnung. Auch Leistungen von Tochterfirmen müssen wirtschaftlich sein (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB).

Wann kommt die Nibelungen-Abrechnung?

Einen festen Versandtermin nennt die Nibelungen nicht. Es gilt die gesetzliche Frist: Für das Kalenderjahr 2025 muss die Abrechnung bis zum 31.12.2026 bei dir sein:

„Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“

§ 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB

→ Nebenkostenabrechnung: alle Fristen im Überblick → Verspätete Abrechnung: wann die Nachzahlung entfällt

Heizkosten 2025: was die Nibelungen angekündigt hat

Im Kundenmagazin hat die Nibelungen erklärt, wie sich die Energiekosten entwickeln. Beim Gas hatte sie einen Liefervertrag über vier Jahre, der bis Ende 2024 günstige Preise sicherte. Nach einer neuen Ausschreibung bekam wieder BS Energy den Zuschlag, das günstigste Angebot lag aber rund 55 % über dem bisherigen. Die Nibelungen schreibt, ihre Kunden würden die Energiekrise erstmals mit der Heizkostenabrechnung 2025 spüren.

Dass der Vermieter Gas ausgeschrieben und das günstigste Angebot genommen hat, spricht für eine wirtschaftliche Beschaffung (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB). Prüfen solltest du trotzdem: Steht in der Abrechnung der Gaspreis aus dem neuen Vertrag? Passt die abgerechnete Energiemenge zum Vorjahr? Und ist die CO₂-Aufteilung zwischen dir und der Nibelungen ausgewiesen?

Die Heizkostenvorauszahlungen hat die Nibelungen nach eigener Angabe angepasst und ihre Kunden Anfang 2025 angeschrieben. In der Abrechnung müssen die höheren Raten ab dem Monat stehen, ab dem du sie gezahlt hast. Prüf mit dem Vorauszahlungs-Rechner, ob die neue Rate zur Abrechnung passt.

Heizung, Messdienst und Verbrauchsinformation bei Nibelungen

Bei Fernwärme hat die Nibelungen nach eigener Aussage keinen Verhandlungsspielraum, weil BS Energy der einzige Anbieter ist. Die Preise ändern sich zweimal im Jahr, zum 1. April und zum 1. Oktober. Zum 1. April 2023 lag der Arbeitspreis bei 213 € je Megawattstunde, Ende 2020 waren es 51 €. Seit Oktober 2023 gab es laut Nibelungen moderate Senkungen.

Für 2024 hatte die Nibelungen bei Fernwärme im Schnitt rund 25 % höhere Heizkosten als 2023 angekündigt, weil die Wärmepreisbremse und die gesenkte Umsatzsteuer weggefallen sind. Vergleichst du 2024 und 2025 mit früheren Jahren, rechne diese Sondereffekte heraus.

Fernwärme zu teuer? So prüfst du die Kosten

Monatliche Verbrauchsinformation
Sind die Zähler fernablesbar, muss dir der Vermieter jeden Monat deinen Verbrauch mitteilen (§ 6a HeizkostenV). Fehlt diese Information, darfst du deinen Anteil an den Heizkosten um 3 % kürzen (§ 12 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV).
CO₂-Kosten
Seit 2023 trägt der Vermieter je nach Energiebilanz des Hauses einen Teil der CO₂-Kosten. Die Aufteilung muss in der Heizkostenabrechnung stehen; fehlt sie, darfst du deinen Anteil an den Heizkosten um 3 % kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG).
Verteilung
Mindestens 50 und höchstens 70 % der Heizkosten werden nach Verbrauch verteilt, der Rest nach Fläche (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV).

→ Heizkostenabrechnung prüfen → Rechner: um wie viel du die Heizkosten kürzen darfst

Worauf du bei der Nibelungen achten solltest

Gaspreis je kWh
Rechne aus der Heizkostenabrechnung den Preis je Kilowattstunde aus: Brennstoffkosten geteilt durch Energiemenge. Für 2025 sollte er zum neuen Vertrag passen. Liegt er auffällig höher als die angekündigten rund 55 % Steigerung, frag nach der Rechnung des Versorgers.
CO₂-Kosten
Bei Gas und Fernwärme trägt die Nibelungen je nach Energiebilanz des Hauses einen Teil der CO₂-Kosten. Fehlt die Aufteilung, darfst du deinen Heizkostenanteil um 3 % kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG). Zum CO₂-Rechner
Nachzahlung 2024 trotz neuer Raten
Die Nibelungen hat angekündigt, dass es für 2024 noch höhere Nachzahlungen geben kann, weil die angepassten Vorauszahlungen erst ab 2025 für das ganze Jahr wirken. Das ist nachvollziehbar, entbindet aber nicht von der Prüfung der einzelnen Positionen.

Typische Fehler, die in jeder Abrechnung vorkommen können

Diese Punkte sind keine Aussage über Nibelungen. Sie sind eine Checkliste, die für die Abrechnung jedes Vermieters gilt:

Hauswart mit Reparaturen
Reparatur- oder Verwaltungsanteile stecken in der Hauswartposition und sind nicht herausgerechnet (§ 2 Nr. 14 BetrKV).
Doppelte Leistungen
Reinigung oder Winterdienst stehen als eigene Position und sind zusätzlich im Hauswartauftrag enthalten.
Kabel nach Juni 2024
Seit dem 01.07.2024 dürfen Kabel-TV-Gebühren nicht mehr über die Nebenkosten laufen (§ 2 Nr. 15 BetrKV).
Falscher Schlüssel
Kosten werden nach Wohnungen verteilt, obwohl der Mietvertrag die Fläche vorsieht, oder umgekehrt (§ 556a Abs. 1 BGB).
Leerstand
Kosten leerer Wohnungen trägt der Vermieter, nicht die übrigen Mieter.
Vorauszahlungen
Nicht alle gezahlten Vorauszahlungen sind angerechnet, etwa nach einer Anpassung im Laufe des Jahres.

→ Die häufigsten Fehler im Überblick → Rechner: stimmt dein Anteil?

So prüfst du deine Nibelungen-Abrechnung Schritt für Schritt

1
Zugang notieren
Schreib dir auf, wann die Abrechnung bei dir angekommen ist.
2
Frist prüfen
Kam sie innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums?
3
Fläche und Vorauszahlungen
Vergleiche die Wohnfläche mit dem Mietvertrag und die Vorauszahlungen mit deinen Kontoauszügen.
4
Vorjahr daneben legen
Markiere Positionen, die stark gestiegen oder neu sind.
5
Heizkosten getrennt prüfen
Verbrauch, Verteilung, CO₂-Aufteilung und die Kosten der Verbrauchsinformation.
6
Belege anfordern
Für alle markierten Positionen verlangst du Rechnungen, Verträge und Leistungsverzeichnisse.

→ Nebenkostenabrechnung an einem Beispiel erklärt → Wann eine Abrechnung formell unwirksam ist

Belegeinsicht und Widerspruch bei Nibelungen

Dein Recht, die Belege zu sehen, steht im Gesetz:

„Der Vermieter hat dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege zu gewähren. Der Vermieter ist berechtigt, die Belege elektronisch bereitzustellen.“

§ 556 Abs. 4 BGB

Solange dir die verlangte Einsicht nicht gewährt wird, darfst du die Nachzahlung zurückhalten (BGH, Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17). Einwendungen musst du trotzdem innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang erheben (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Beziehst du Bürgergeld oder Wohngeld, gib die Abrechnung und deine Einwände sofort an die zuständige Stelle weiter.

Formulierungsbeispiel: Belegeinsicht und Einwand

Betreff: Betriebskostenabrechnung [Zeitraum], [Adresse, Mietvertragsnummer]

Sehr geehrte Damen und Herren, zu Ihrer Abrechnung vom [Datum] bitte ich um Einsicht in die Belege nach § 556 Abs. 4 BGB, und zwar zu den Positionen [Positionen], einschließlich der zugrunde liegenden Verträge und der Flächenaufstellung. Bitte legen Sie auch die Rechnungen des Energieversorgers für den Abrechnungszeitraum vor. Gegen die Position [Position] erhebe ich vorsorglich Einwendungen, weil [Grund]. Den unstrittigen Teil zahle ich fristgerecht.

Mit freundlichen Grüßen, [Name]

Das Beispiel ist eine Formulierungshilfe, keine Rechtsberatung.

→ Belegeinsicht-Schreiben in 2 Minuten erstellen → Widerspruch gegen die Abrechnung einlegen

Hilfe bei der Betriebskostenabrechnung in Braunschweig

Für eine rechtliche Beratung im Einzelfall ist der Mieterverein Braunschweig und Umgebung e.V. eine Anlaufstelle, die Beratung setzt dort eine Mitgliedschaft voraus.

Wer die Abrechnung Zeile für Zeile mit Mietvertrag und Rechtslage abgleichen lassen möchte, muss nicht warten. Du kannst deine Abrechnung prüfen lassen: Für 24,90 € bekommst du jede Position begründet und ein fertiges Schreiben an deinen Vermieter.

→ Nebenkosten in Braunschweig

Häufige Fragen zur Nibelungen-Wohnbau Betriebskostenabrechnung

Wann kommt die Betriebskostenabrechnung der Nibelungen?

Die Nibelungen nennt keinen festen Termin. Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss sie bei dir sein, für 2025 also bis 31.12.2026 (§ 556 Abs. 3 BGB).

Warum sind meine Heizkosten bei der Nibelungen 2025 gestiegen?

Für Gas-Zentralheizungen gilt seit 2025 ein neuer Liefervertrag. Laut Nibelungen lag das günstigste Angebot rund 55 % über dem alten Vertrag, der bis Ende 2024 lief. Prüfe trotzdem Preis, Verbrauch und CO₂-Aufteilung.

Wer liefert die Fernwärme für die Nibelungen?

BS Energy. Die Nibelungen hat dort nach eigener Aussage keinen Verhandlungsspielraum. Die Preise ändern sich jeweils zum 1. April und 1. Oktober.

Muss die Nibelungen meine Vorauszahlung anpassen?

Nach einer Abrechnung darf jede Seite die Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Die Nibelungen hat die Heizkostenvorauszahlungen nach eigener Angabe angepasst und ihre Kunden Anfang 2025 informiert.

Wie widerspreche ich der Abrechnung der Nibelungen?

Schriftlich und konkret: Position, Betrag, Grund. Verlange vorher die Belege (§ 556 Abs. 4 BGB), bei Heizkosten auch die Rechnung des Versorgers. Solange dir die Einsicht nicht gewährt wird, darfst du die Nachzahlung zurückhalten.

Nibelungen-Abrechnung bekommen und unsicher?

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.

nebify ist ein unabhängiger Prüfdienst und steht in keiner Verbindung zu Nibelungen-Wohnbau. Der Name dient nur dazu, die Abrechnung zu beschreiben. Angaben zum Unternehmen stammen von dessen Website (Stand Oktober 2026).

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