TAG Wohnen Nebenkostenabrechnung: Mieter-Portal, Heizkosten, Widerspruch

Kurz beantwortet

Die TAG Wohnen Nebenkostenabrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende deines Abrechnungszeitraums bei dir sein, bei einem Kalenderjahr also bis zum 31.12. des Folgejahres. Du findest sie im TAG Mieter-Portal. Fragen stellst du dort als Servicemeldung zur Betriebskostenabrechnung. Weil Hausmeister, Reinigung, Grünpflege und Wärme bei der TAG teils von Konzernfirmen kommen, lohnt der Blick in Verträge und Rechnungen. Einwände schickst du schriftlich und begründet, spätestens zwölf Monate nach Zugang.

Die TAG Immobilien AG ist ein börsennotiertes Wohnungsunternehmen. Mieter kennen sie meist als TAG Wohnen, so heißt der Auftritt für Mieter und Wohnungssuchende. Zum 31.12.2025 nennt die TAG 81.850 Wohneinheiten in Deutschland und insgesamt 83.504 Einheiten. Laut eigener Darstellung ist sie vor allem in mittelgroßen Städten und im Umland von Metropolen in Ost- und Norddeutschland aktiv, dazu in Nordrhein-Westfalen.

Die Regionen sind Verwaltungsregionen der TAG und umfassen jeweils auch umliegende Orte. Die Links führen zu unseren Seiten über Nebenkosten in einer Stadt der Region oder in der Nähe.

Die TAG beantwortet das in ihren häufigen Fragen selbst und verweist auf die gesetzliche Frist. Laut Geschäftsbericht entspricht der Abrechnungszeitraum überwiegend dem Kalenderjahr, abgerechnet wird im Folgejahr. Der Wortlaut des Gesetzes:

• Kalenderjahr 2025

  Die Abrechnung muss bis zum 31.12.2026 bei dir sein. Weicht dein Zeitraum ab, zählt das Ende deines Zeitraums plus zwölf Monate.

• Bescheinigung fürs Finanzamt

  Den Nachweis über haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a EStG schickt die TAG laut FAQ mit der Abrechnung. Für 2025 bekommst du ihn also spätestens bis zum 31.12.2026.

• Zu spät gekommen

  Dann ist eine Nachzahlung in der Regel ausgeschlossen. Ein Guthaben musst du trotzdem bekommen.

Das TAG Mieter-Portal gibt es im Browser und als Mieter-App. Laut TAG kannst du dort das Kundenmanagement per Nachricht erreichen, deine Mietvertragsdaten und die Betriebskostenabrechnung abrufen, Zahlungen und Kontostand prüfen und Verbrauchsdaten für Heizung und Warmwasser einsehen. Für die Freischaltung registrierst du dich und forderst einen persönlichen Code an. Die TAG schickt ihn per Post, nachdem sie geprüft hat, dass du Mieter bist.

Für Fragen zur Abrechnung nennt die TAG einen festen Weg: im Portal unter Service, Meldung verfassen, Betriebskosten, „Nachfrage zur Betriebskostenabrechnung“. Alternativ geht eine E-Mail. Fragen zur Hausreinigung, Grünpflege oder zum Winterdienst kannst du laut TAG auch direkt dem zuständigen Hausmeister stellen.

Die TAG erbringt nach ihrem Geschäftsbericht 2025 Hausmeisterdienstleistungen und Handwerkertätigkeiten für den eigenen Bestand. Die TAG Immobilien Service GmbH stellt sich als Hausmeistergesellschaft der TAG vor, mit Hausmeistern, Reinigungskräften und Grünpflege an über 80 Standorten. Die Wärmeversorgung in konzerneigenen Beständen bündelt die Tochter Energie Wohnen Service (EWS), die auch gewerbliche Wärmelieferung übernimmt. Für Fernsehen und Multimedia gibt es die konzerneigene Gesellschaft MMI.

Das ist bei großen Wohnungsunternehmen nicht ungewöhnlich und rechtlich zulässig. Für deine Abrechnung gelten aber dieselben Regeln wie bei jedem externen Dienstleister:

• Wirtschaftlichkeit

  Der Vermieter muss den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB). Das gilt auch, wenn der Auftragnehmer zum selben Konzern gehört.

• Einsicht in Verträge

  Zu den Belegen gehören die Verträge und Rechnungen der Konzernfirma. Bitte um das Leistungsverzeichnis, aus dem hervorgeht, welche Arbeiten für dein Haus abgerechnet werden.

• Keine Doppelansätze

  Kommen Hausmeister, Reinigung und Grünpflege vom selben Dienstleister, darf dieselbe Arbeit nur einmal in der Abrechnung stehen (§ 2 Nr. 14 BetrKV).

• Handwerk raus

  Handwerkerleistungen sind Instandhaltung und gehören nicht in die Betriebskosten. Erledigt der Hausmeister kleine Reparaturen, muss dieser Anteil herausgerechnet werden (BGH, VIII ZR 27/07).

Welche Kosten du trägst, regelt dein Mietvertrag. Die TAG erklärt in ihrer FAQ den Unterschied: Betriebskosten entstehen laufend durch Eigentum und Gebrauch des Grundstücks, Heizkosten durch Wärmelieferung und Warmwasser. Diese Posten lohnen in jeder Abrechnung einen Blick:

Durchschnitt: Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds, Abrechnungsjahr 2024, bundesweit. Der Heizungswert umfasst Heizung und Warmwasser. Ein Durchschnitt ist kein Grenzwert, aber ein guter Grund zum Nachfragen, wenn du deutlich darüber liegst.

Wird dein Haus über einen Wärmelieferanten versorgt, auch über eine Konzerntochter, zahlst du nach der Verordnung das Entgelt für die Wärme und den Betrieb der Hausanlage:

• Verteilung

  Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten werden nach Verbrauch verteilt, der Rest meist nach Fläche (§ 7 Abs. 1 und 3 HeizkostenV).

• Umstellung während der Mietzeit

  Wurde von der eigenen Heizung auf Wärmelieferung umgestellt, darf das für dich nur unter den Voraussetzungen des § 556c BGB teurer werden als vorher. Frag nach der Umstellungsankündigung und dem Kostenvergleich.

• Verbrauchsdaten im Portal

  Laut TAG siehst du im Mieter-Portal Daten zum Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser. Sind fernablesbare Zähler eingebaut, steht dir eine monatliche Verbrauchsinformation zu (§ 6a HeizkostenV).

• 3 Prozent Kürzung

  Fehlt diese Information trotz fernablesbarer Zähler, darfst du deinen Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV).

Die TAG erklärt in ihrer FAQ außerdem, dass ihre Heizungsanlagen auf 21 °C bei voll geöffnetem Thermostat ausgelegt sind und nachts zwischen 0 und 5 Uhr abgesenkt werden. Das betrifft den Komfort, nicht die Abrechnung. Für die Kosten zählt, was gemessen und wie verteilt wurde.

Die TAG nennt in ihrer FAQ keinen eigenen Text zum Ende des Nebenkostenprivilegs. Den zuständigen Kabelanbieter findest du laut TAG auf dem Hausaushang im Treppenhaus, dort meldest du deinen Anschluss an. Für die Abrechnung gilt die Verordnung:

• Abrechnung 2024

  Kabelgrundgebühren höchstens für Januar bis Juni 2024.

• Abrechnung 2025

  Keine Kabelgrundgebühren, höchstens Betriebsstrom der Verteilanlage.

• Glasfaser

  Für ein Bereitstellungsentgelt bei Glasfaser gelten eigene, enge Voraussetzungen (§ 2 Nr. 15 c BetrKV, § 556 Abs. 3a BGB). Steht so ein Posten in der Abrechnung, frag nach dem Vertrag.

Diese Punkte sehen wir in Prüfungen bei Vermietern jeder Größe. Sie sind keine Aussage über die TAG, sondern eine Checkliste für jede Abrechnung:

• Hausmeister mit Handwerk

  Kleinreparaturen, Austausch von Teilen oder Verwaltungsarbeit stecken in der Hauswartposition.

• Reinigung doppelt

  Treppenhausreinigung steht als eigene Position und ist zusätzlich im Hausmeisterauftrag enthalten.

• Winterdienst zweimal

  Winterdienst taucht im Hauswart und als eigene Position oder unter Gartenpflege auf.

• Wärmepreis ohne Grundlage

  Preisänderungen beim Wärmelieferanten ohne nachvollziehbare Preisgleitklausel im Liefervertrag.

• Kabel nach Juni 2024

  Kabelgrundgebühren für die Zeit ab Juli 2024.

• Fehlende Vorauszahlungen

  Nicht alle gezahlten Vorauszahlungen sind angerechnet, etwa nach einer Änderung der Miethöhe im Jahr.

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   Zugang festhalten

   Notiere das Datum, an dem die Abrechnung bei dir ankam oder im Portal erschien.

2. 2

   Zeitraum und Frist

   Kam die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Zeitraums?

3. 3

   Fläche, Personen, Vorauszahlungen

   Vergleiche alles mit Mietvertrag und Kontoauszügen.

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   Vorjahr vergleichen

   Leg die Abrechnung des Vorjahres daneben. Markiere starke Anstiege und neue Posten.

5. 5

   Konzernleistungen prüfen

   Hausmeister, Reinigung, Grünpflege und Wärme: Was steht wo, und gibt es Überschneidungen?

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   Belege anfordern

   Für alle markierten Positionen verlangst du Verträge, Leistungsverzeichnisse und Rechnungen.

• Guthaben

  Der Auszahlungstermin steht laut TAG in der Abrechnung. Ohne Verrechnung mit offenen Forderungen kommt das Guthaben vier Wochen nach Zugang auf das genannte Konto.

• Nachzahlung prüfen

  Bevor du zahlst oder Raten vereinbarst, prüfe die Abrechnung. Den unstrittigen Teil zahlst du, den strittigen beanstandest du schriftlich.

• Raten

  Die TAG nennt eine Servicemeldung unter „Mieterkonto > Abschluss einer Ratenzahlung“ oder eine E-Mail an das Forderungsmanagement.

• Jobcenter, Sozialamt, Wohngeld

  Die TAG rät, sich direkt nach Erhalt der Abrechnung um Hilfe zu kümmern. Reiche die Abrechnung sofort ein und leite auch deine Einwände weiter.

• Nach dem Auszug

  Laut TAG kann ein angemessener Teil der Kaution für noch ausstehende Nebenkostenabrechnungen einbehalten werden. Die Abrechnung kommt erst nach Ende des ganzen Zeitraums.

Wo du Belege einsiehst, beschreibt die TAG auf ihrer Website nicht. Dein Anspruch folgt aus dem Gesetz:

Bitte darum, dass dir die Belege elektronisch ins Portal gestellt oder gemailt werden. Viele TAG-Bestände liegen außerhalb der großen Städte, ein Termin vor Ort kann weite Wege bedeuten. Solange die berechtigt verlangte Einsicht nicht gewährt wird, darfst du die Nachzahlung zurückhalten (BGH, Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17). Einwendungen musst du trotzdem innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang erheben (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).

Das Beispiel ist eine Formulierungshilfe, keine Rechtsberatung.

In fast allen Städten mit TAG-Beständen gibt es örtliche Mietervereine, die zum Deutschen Mieterbund gehören. Sie beraten Mitglieder auch zur Nebenkostenabrechnung. Für einen ersten Überblick, ob deine Kosten im Rahmen liegen, helfen unsere Stadtseiten mit regionalen Durchschnittswerten.

Eine Beratung oder ein Durchschnittswert sagt dir aber noch nicht, welche Position in deiner Abrechnung falsch ist. Dafür muss jemand Abrechnung, Mietvertrag und Belege nebeneinanderlegen. Genau das ist eine Prüfung.