SWSG Nebenkostenabrechnung in Stuttgart verstehen und prüfen

Kurz beantwortet

Die SWSG Nebenkostenabrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende deines Abrechnungszeitraums bei dir sein, und du hast danach zwölf Monate Zeit für Einwände. Die SWSG erklärt alle Kostenarten auf ihrer Website, vom Hauswart bis zur Grundsteuer. Für jede Abrechnung gelten trotzdem dieselben Regeln wie bei jedem Vermieter: Umlagefähig ist nur, was die Betriebskostenverordnung nennt und dein Mietvertrag vereinbart. Prüfe vor allem stark gestiegene Posten und lass dir dazu die Belege zeigen. Den unstrittigen Teil einer Nachzahlung zahlst du, den Rest beanstandest du schriftlich.

Die Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft mbH, kurz SWSG, nennt in ihrem Jahresbericht 2025 genau 20.002 eigene Mietwohnungen. Sie beschreibt sich selbst als größte Vermieterin der Landeshauptstadt. Ihre Wohnungen liegen laut eigener Angabe im gesamten Stuttgarter Stadtgebiet. Knapp die Hälfte aller preisgebundenen Wohnungen in Stuttgart gehört nach Angabe der SWSG ihr.

Die SWSG ist Mitglied der Vereinigung baden-württembergischer kommunaler Wohnungsunternehmen. Den Aufsichtsrat führt laut Website ein Bürgermeister der Stadt Stuttgart. Für deine Nebenkostenabrechnung ändert das nichts: Ein kommunales Unternehmen rechnet nach denselben Gesetzen ab wie ein privater Vermieter, also nach § 556 BGB, der Betriebskostenverordnung und der Heizkostenverordnung.

Einen festen Versandtermin nennt die SWSG auf ihrer Website nicht. Auch der Abrechnungszeitraum steht dort nicht. Er ergibt sich aus deinem Mietvertrag und steht oben auf jeder Abrechnung. Für die Frist zählt allein das Gesetz:

Maßgeblich ist der Zugang bei dir, nicht das Datum auf dem Schreiben. Kommt die Abrechnung zu spät, kann die SWSG eine Nachzahlung in der Regel nicht mehr verlangen. Ein Guthaben steht dir trotzdem zu.

Wer nach einem „SWSG Mieterportal“ sucht, landet auf der Website bei der SWSG-MieterApp. Damit meldest du laut SWSG zum Beispiel Schäden, änderst Bankdaten und liest Neuigkeiten. Ob du dort auch deine Nebenkostenabrechnung abrufen kannst, beschreibt die App-Seite nicht. Rechne deshalb damit, dass die Abrechnung per Post kommt, und heb den Umschlag oder das Eingangsdatum auf.

Für Fragen zur Abrechnung hat die SWSG im Kontaktformular ein eigenes Anliegen: „Informationen zu meiner Nebenkostenabrechnung“. Dort kannst du deine Mietvertragsnummer angeben und eine Antwort per E-Mail wählen. Praktisch ist die Option, dir eine Kopie deiner Anfrage per E-Mail schicken zu lassen. So hast du einen Nachweis, was du wann gefragt hast. Persönlich berät die SWSG nach Terminvereinbarung am Firmenhauptsitz in Obertürkheim und in der Geschäftsstelle in Bad Cannstatt.

• Erklärseite „Nebenkosten“

  Die SWSG erklärt dort jede Kostenart in einfachen Worten, von Wasser bis zu sonstigen Betriebskosten. Lies die Erklärung zu jeder Position, die dir hoch vorkommt.

• Erklärvideos

  Zur Musterabrechnung gibt es Videos auf Deutsch, Englisch, Russisch, Griechisch und Türkisch: Anschreiben, Betriebs- und Heizkosten, Vorauszahlungen, Einzelabrechnung, Bescheinigung fürs Finanzamt.

• Persönliches Abrechnungsvideo

  Laut FAQ verschafft dir ein persönliches Abrechnungsvideo einen Überblick über deine Nebenkosten. Es erklärt die Zahlen. Ob sie stimmen, zeigt erst der Vergleich mit Mietvertrag und Belegen.

Große Wohnungsunternehmen rechnen oft mehrere Häuser gemeinsam ab. Die Kosten eines Postens werden dann auf alle Wohnungen dieser Abrechnungseinheit verteilt. Ist nichts anderes vereinbart, gilt die Wohnfläche:

Ein vereinfachtes Beispiel mit erfundenen Zahlen: Eine Wohnanlage hat 4.800 m² Wohnfläche. Die Gartenpflege kostet im Jahr 7.200 €. Das sind 1,50 € je m². Für deine 65-m²-Wohnung ergibt das 97,50 € im Jahr. Fehlt in der Gesamtfläche aber ein Haus mit 800 m², rechnet die Abrechnung nur mit 4.000 m². Dann steigt dein Anteil auf 117 €, also um 19,50 €, ohne dass irgendjemand mehr Rasen gemäht hat.

Die SWSG beschreibt auf ihrer Nebenkosten-Seite, was sie unter jeder Kostenart versteht. Beim Hauswart schreibt sie selbst, dass Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Verwaltung nicht umlagefähig sind. Das entspricht dem Wortlaut der Verordnung:

Durchschnitt: Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds, Abrechnungsjahr 2024, bundesweit. Beim Hauswart gilt der Wert für Häuser, in denen Reinigung, Garten und Winterdienst getrennt abgerechnet werden. Ein Durchschnitt ist kein Grenzwert, aber ein guter Anlass, bei großen Abweichungen nachzufragen.

• Grundsteuer

  Die SWSG weist darauf hin, dass die Grundsteuer in Baden-Württemberg seit 2025 nach dem Landesgrundsteuergesetz berechnet wird und der Hebesatz in Stuttgart bei 160 % liegt. Vergleiche den Betrag mit dem Vorjahr. Bei einem großen Sprung darfst du nach dem Bescheid fragen.

• Wartung in der Wohnung

  Gerätewartung für Gasetagenheizung, Therme oder Durchlauferhitzer gehört laut SWSG zu den sonstigen Betriebskosten, soweit der Mietvertrag das vorsieht. Prüfe genau das: Sonstige Betriebskosten müssen im Vertrag einzeln benannt sein (BGH, VIII ZR 167/03).

• Rauchwarnmelder

  Die Wartung kann als sonstige Betriebskosten umgelegt werden, wenn der Vertrag sie nennt. Die Miete oder das Leasing der Geräte dagegen nicht (BGH, Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20).

Heiz- und Warmwasserkosten rechnet die SWSG laut FAQ jährlich verbrauchsabhängig ab. Grundlage ist die Heizkostenverordnung. Sie verlangt, dass mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten nach Verbrauch verteilt werden (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Den Rest verteilt die Abrechnung meist nach Fläche.

• Heizungsstrom ohne eigenen Zähler

  Hat die Heizung keinen separaten Stromzähler, setzt die SWSG den Betriebsstrom nach eigener Erklärung rechnerisch an, auf Basis der Energiekosten. Eine solche Schätzung ist zulässig. Der Vermieter muss aber offenlegen, wie er gerechnet hat (BGH, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07). Prüfe außerdem, dass derselbe Strom nicht auch im Allgemeinstrom steckt.

• Fernwärme mit Warmwasser

  Bei Fernwärme mit direkter Warmwasserversorgung setzt die SWSG laut eigener Seite 125 kWh je Kubikmeter Warmwasser an, um den Gesamtverbrauch auszuweisen. Für die Verteilung zählen die Werte deiner Zähler.

• Verbrauchsvergleich

  Die SWSG stellt in der Abrechnung deinen Verbrauch in kWh den Vorjahren gegenüber, wie es § 6a HeizkostenV verlangt. Ein starker Sprung bei gleichem Heizverhalten ist ein Grund, die Ablesewerte zu prüfen.

• 3 Prozent Kürzung

  Sind fernablesbare Zähler eingebaut, müssen Mieter seit 2022 monatlich über ihren Verbrauch informiert werden (§ 6a HeizkostenV). Fehlt diese Information, darfst du deinen Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV).

Die SWSG hat ihren Bestand laut FAQ mit einem Breitbandkabelnetz ausgestattet, Vertragspartner ist Vodafone. Früher liefen die Kabelgebühren über die Betriebskosten. Das sogenannte Nebenkostenprivileg ist seit Juli 2024 weggefallen. Die Verordnung sagt heute zur Verteilanlage am Breitbandnetz:

Die SWSG schreibt dazu selbst: Zum 30.06.2024 endet die Umlage der monatlichen Kabelgrundgebühr über die Betriebskostenabrechnung. Danach rechnet Vodafone die Gebühr direkt mit dir ab, wenn du einen Einzelnutzervertrag hast. Anschlüsse ohne gültigen Vertrag will Vodafone laut SWSG schrittweise abschalten.

• Abrechnung 2024

  Kabelgrundgebühren dürfen höchstens für Januar bis Juni 2024 enthalten sein. Steht ein voller Jahresbetrag drin, frag nach.

• Abrechnung 2025

  Keine Kabelgrundgebühren mehr. Umlagefähig bleibt höchstens der Betriebsstrom der Verteilanlage.

• Doppelt gezahlt?

  Hast du seit Juli 2024 einen eigenen Vertrag mit Vodafone, darfst du dieselbe Leistung nicht noch einmal über die Nebenkosten bezahlen.

Die folgenden Punkte sehen wir in Prüfungen bei Vermietern jeder Größe. Sie sind keine Aussage über die SWSG, sondern eine Liste, die du für jede Abrechnung abhaken kannst:

• Reinigung trotz Kehrwoche

  Die SWSG schreibt, dass in vielen Häusern Dienstleister die Kehrwoche übernehmen. Erledigt ihr sie in deinem Haus selbst, sollte keine Fremdreinigung für dieselben Flächen auftauchen.

• Hauswart doppelt

  Reinigt oder mäht der Hauswart selbst, dürfen diese Arbeiten nicht zusätzlich als Gebäudereinigung oder Gartenpflege berechnet werden.

• Reparaturen im Hauswart

  Kleine Reparaturen gehören nicht in die Betriebskosten. Ohne Abzug für solche Anteile ist die Position angreifbar.

• Kabel nach Juni 2024

  Grundgebühren für Kabel-TV sind für die Zeit ab Juli 2024 nicht mehr umlagefähig.

• Falsche Fläche oder Zeit

  Stimmt deine Wohnfläche mit dem Mietvertrag überein? Ist bei Ein- oder Auszug nur deine Mietzeit berechnet?

• Nicht vereinbarte Posten

  Sonstige Betriebskosten wie Wartungen zählen nur, wenn sie im Mietvertrag einzeln genannt sind.

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   Zugang notieren

   Schreib dir auf, wann die Abrechnung angekommen ist. Ab diesem Tag läuft deine Frist für Einwände.

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   Zeitraum und Frist prüfen

   Kam die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Zeitraums? Wenn nicht, kann eine Nachzahlung entfallen.

3. 3

   Wohnfläche und Personen

   Vergleiche deine Fläche mit dem Mietvertrag. Werden Kosten nach Personen verteilt, muss die Zahl für deine Wohnung stimmen.

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   Vorauszahlungen abgleichen

   Stehen alle Vorauszahlungen drin, die du tatsächlich gezahlt hast? Leg dafür deine Kontoauszüge daneben.

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   Vorjahr vergleichen

   Markiere jede Position, die um mehr als etwa ein Fünftel gestiegen ist. Für sie fragst du nach dem Grund.

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   Mietvertrag lesen

   Prüfe, ob jede Kostenart vereinbart ist, besonders sonstige Betriebskosten und Wartungen in der Wohnung.

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   Belege anfordern

   Für alle markierten Positionen verlangst du Rechnungen, Verträge und die Flächenaufstellung.

Wo und wie du bei der SWSG Belege einsiehst, steht nicht auf der Website. Dein Anspruch ergibt sich direkt aus dem Gesetz, und er gilt bei jedem Vermieter:

Stell die Anfrage über das Kontaktformular oder per Brief und nenne die Positionen konkret. Solange dir die berechtigt verlangte Einsicht nicht gewährt wird, darfst du die Nachzahlung zurückhalten (BGH, Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17). Teile das schriftlich mit. Die Frist für deine Einwände läuft trotzdem weiter. Erhebe sie deshalb vorsorglich und ergänze sie nach der Einsicht.

Das Beispiel ist eine Formulierungshilfe, keine Rechtsberatung.

Für eine rechtliche Beratung im Einzelfall ist der DMB-Mieterverein Stuttgart eine Anlaufstelle. Bei der SWSG gibt es außerdem den Beirat der Mietervertreter*innen. Laut eigener Website bilden über 60 Mietervertreter*innen dieses Gremium und vertreten die Interessen der SWSG-Mieterschaft gegenüber dem Unternehmen. Haben mehrere Mieter in einem Haus dieselbe Frage zur Abrechnung, kann es sinnvoll sein, sie gebündelt anzusprechen.

Eine Beratung löst aber nicht das Grundproblem: Jemand muss die Abrechnung Zeile für Zeile mit Mietvertrag und Belegen abgleichen. Genau das übernimmt eine Prüfung. Danach weißt du, welche Einwände tragen, und hast ein fertiges Schreiben in der Hand.