Nassauische Heimstätte Nebenkostenabrechnung: NHW-Abrechnung verstehen und prüfen

Kurz beantwortet

Die Nebenkostenabrechnung der Nassauischen Heimstätte muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei dir sein, bei Abrechnung nach Kalenderjahr für 2025 also bis zum 31.12.2026. Prüfe, welche Gesellschaft dein Vermieter ist, ob die abgerechneten Kostenarten in deinem Mietvertrag stehen und wie die Heizkosten verteilt sind. Zu auffälligen Posten verlangst du Belege über den Kunden-Service. Einwendungen erhebst du schriftlich und begründet, spätestens zwölf Monate nach Zugang.

Die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt, kurz NHW, gehört zu den größten Vermietern in Hessen. Laut ihren Geschäftszahlen umfasste der Wohnungsbestand 2025 genau 61.556 Wohneinheiten, verteilt auf über 100 Standorte im ganzen Land. Mehrheitsgesellschafter der Nassauischen Heimstätte ist das Land Hessen mit 61,43 Prozent, zweitgrößter Gesellschafter die Stadt Frankfurt am Main mit 27,28 Prozent.

Wichtig für deine Abrechnung: Unter dem Dach der NHW vermieten drei Gesellschaften. Laut FAQ sind das die Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft, die Wohnstadt Stadtentwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft Hessen und die Wohnungsgesellschaft Dietzenbach. Welche davon dein Vermieter ist, steht im Mietvertrag und im Briefkopf der Abrechnung. An sie richtest du Einwendungen und Anfragen.

Vor Ort betreut die NHW ihre Mieter über Regionalcenter in Frankfurt, Offenbach, Wiesbaden und Kassel sowie über weitere Servicecenter, etwa in Darmstadt und Fulda. Für die Abrechnung gelten überall dieselben Gesetze wie bei jedem privaten Vermieter: § 556 BGB, die Betriebskostenverordnung und die Heizkostenverordnung.

Die NHW beantwortet die Frage in ihren FAQ so: sobald alle Kosten vorliegen, einschließlich der Rechnungen externer Dienstleister, allerspätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Ein festes Datum gibt es also nicht, wohl aber eine feste Grenze. Sie steht im Gesetz:

Welcher Zeitraum für dich gilt, steht oben auf deiner letzten Abrechnung. Kommt die Abrechnung nach Ablauf der Frist, darf keine Nachzahlung mehr verlangt werden, außer der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Ein Guthaben bekommst du trotzdem. Ab Zugang läuft deine eigene Frist: zwölf Monate für Einwendungen. Notiere dir deshalb das Datum, an dem der Brief kam.

Für den Alltag hat die NHW die Mieter-App „mittendrin wohnen“. Laut NHW meldest du dort Anliegen und Schäden, siehst deine Verträge, rufst Verbrauchsdaten und Vertragsdokumente ab. Die monatliche Verbrauchsinformation kommt nach den FAQ über die App oder kostenpflichtig per Post. Ob die Nebenkostenabrechnung selbst in der App liegt, schreibt die NHW nicht ausdrücklich.

• Kopie anfordern

  Über das Formular „Dokumente anfordern“ auf nhw.de. Dort kannst du die Nebenkostenabrechnung als Dokument auswählen.

• Fragen und Einwände

  Über das Formular „Fragen zu Mietzahlung, Nebenkosten, Kaution“ oder an den Kunden-Service. Er leitet deine Anfrage laut NHW an den zuständigen Fachbereich weiter.

• Verbrauch im Blick

  Nutze die Verbrauchsdaten in der App. Wer seinen Verbrauch über das Jahr kennt, erkennt in der Heizkostenabrechnung schneller, ob ein Wert nicht passt.

Die NHW nennt in ihren FAQ als umlagefähige Kosten unter anderem Wasser und Kanal, Müll, Beheizung, Allgemeinstrom, Haus- und Straßenreinigung, Winterdienst, Hauswart, Grundsteuer, Gebäudeversicherungen und die Wartung technischer Anlagen. Welche Kosten für dich anfallen, steht laut NHW im Mietvertrag. Was nie dazu gehört, regelt die Betriebskostenverordnung:

• Wartung ja, Reparatur nein

  Die regelmäßige Prüfung einer Anlage ist umlagefähig, wenn sie vereinbart ist. Der Austausch eines defekten Teils ist Instandsetzung und bleibt beim Vermieter.

• Rauchwarnmelder

  Laut Lagebericht der NHW-Tochter MET wird die Wartung der Rauchwarnmelder auf die Betriebskosten umgelegt. Das ist möglich, wenn es vereinbart ist. Die Miete der Geräte dagegen nicht (BGH, Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20).

• Sonstige Betriebskosten

  Posten wie Dachrinnenreinigung oder Wartung des Rauchabzugs zahlst du nur, wenn sie im Mietvertrag einzeln genannt sind (§ 2 Nr. 17 BetrKV).

• Verwaltung

  Kosten für die Erstellung der Abrechnung, Porto oder Kontoführung sind Verwaltungskosten und gehören nicht in die Nebenkosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV).

Die Heiz- und Wasserkostenabrechnung macht bei der NHW kein externer Messdienst, sondern die Konzerntochter MET Medien-Energie-Technik. Laut Lagebericht 2025 erstellte die MET die verbrauchsgerechte Heiz- und Wasserkostenabrechnung für den gesamten Wohnungsbestand der Gruppe. Für die Verteilung gilt die Heizkostenverordnung:

• CO2-Kosten

  Bei einer von der NHW betriebenen Zentralheizung schreibt sie ihren Anteil an den CO2-Kosten laut eigenen Angaben automatisch in der Heizkostenabrechnung gut. Prüfe, ob der Abzug dort ausgewiesen ist.

• Eigener Energievertrag

  Hast du selbst einen Gas- oder Fernwärmevertrag, lädst du die Rechnung laut NHW über ein Formular hoch. Die Erstattung kommt in der nächsten Betriebskostenabrechnung. Reiche die Rechnung deshalb zügig ein.

• Verbrauch und Fläche

  Auf der Heizkostenabrechnung steht, wie viel Prozent nach Verbrauch verteilt werden. Weniger als 50 Prozent oder eine reine Flächenverteilung ist ein Grund nachzufragen. Ohne Verbrauchserfassung darfst du um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).

• Verbrauchsinformation

  Bei fernablesbaren Zählern steht dir jeden Monat eine Verbrauchsinformation zu. Fehlt sie, kannst du deinen Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen.

Bei der NHW lief das Fernsehen lange über die Betriebskosten. Im Mai 2024 hat die NHW mitgeteilt, dass ab Juli 2024 die monatliche Umlage für den Kabel-TV-Empfang entfällt. Seitdem kümmern sich Mieter selbst um ihren Fernsehempfang. Die NHW hat dafür mit Vodafone ein Angebot vereinbart, „TV Connect Start“ zum Vorzugspreis von 9,99 Euro im Monat. Ob du es nutzt, entscheidest du selbst. Rechtlich steht dahinter diese Regel:

In deiner Abrechnung 2024 durfte die Kabelumlage also höchstens für sechs Monate stehen, in der Abrechnung 2025 gar nicht mehr. Die NHW will ihre Gebäude bis 2035 mit Glasfaser ausstatten. Ein Glasfaser-Bereitstellungsentgelt darf nur unter engen Voraussetzungen über die Nebenkosten laufen (§ 2 Nr. 15 Buchstabe c BetrKV, § 556 Abs. 3a BGB). Taucht ein solcher Posten auf, lass dir die Grundlage zeigen.

Weil die NHW in vielen hessischen Städten vermietet, hilft ein einzelner Stadtwert wenig. Besser ist der Betriebskostenspiegel für Hessen des Deutschen Mieterbunds. Er beruht auf Daten aus 2022 und nennt Durchschnitte je Kostenart. Für Heizung und Warmwasser sind es 1,03 € je m² und Monat bei einer Spanne von 0,33 € bis 1,73 €, für den Hauswart 0,34 €, oder 0,22 €, wenn Reinigung und Garten getrennt abgerechnet werden.

Rechenbeispiel für eine 70-m²-Wohnung: Beim hessischen Heizkostenwert wären das 865,20 € im Jahr, beim bundesweiten Wert für 2024 (1,32 €) 1.108,80 €. Die Daten stammen aus verschiedenen Jahren, nimm sie deshalb nur als Orientierung. Dazu kommen Gebühren, die von Stadt zu Stadt unterschiedlich sind:

Quellen: Hebesatz- und Gebührensatzungen der Städte bzw. Versorger, Bundesschnitt nach Statistischem Bundesamt (Stand Oktober 2026). Wasserpreis = Trinkwasser plus Schmutzwasser je m³, ohne Grundpreise.

• Grundsteuer seit 2025

  Hessen hat ein eigenes Modell: Laut Finanzverwaltung werden 0,04 € je m² Grundstück und effektiv 0,35 € je m² Wohnfläche angesetzt und mit einem Lagefaktor gewichtet, danach gilt der Hebesatz der Stadt. Deshalb kann sich die Grundsteuer in deiner Abrechnung seit 2025 verschoben haben.

• Kein Beweis für Fehler

  Ein Posten über dem Durchschnitt zeigt nur, wo du genauer hinschauen solltest. Unwirtschaftliches Handeln lässt sich mit Durchschnittswerten allein nicht nachweisen (BGH, Urteil vom 06.07.2011, VIII ZR 340/10).

Diese Fehler sehen wir in Abrechnungen aller Arten von Vermietern. Sie beschreiben nicht die NHW, sondern die Punkte, an denen sich Nachfragen lohnen:

• Hauswart mit Reparaturanteil

  Nur laufende Arbeiten sind umlagefähig. Reparatur- und Verwaltungsanteile muss der Vermieter nachvollziehbar herausrechnen (BGH, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07).

• Doppelte Posten

  Erledigt der Hauswart auch Winterdienst oder Reinigung, dürfen diese Arbeiten nicht noch einmal einzeln erscheinen (§ 2 Nr. 14 BetrKV).

• Kabel nach Juni 2024

  Eine Kabelumlage für das zweite Halbjahr 2024 oder für 2025 ist nicht zulässig.

• Falsche Gesamtfläche

  Stimmt die Gesamtfläche nicht oder fehlen Wohnungen in der Abrechnungseinheit, zahlst du einen zu großen Anteil.

• Nicht vereinbarte Kosten

  Sonstige Betriebskosten, die nicht im Mietvertrag stehen, musst du nicht zahlen.

• Gerätemiete

  Miete für Rauchwarnmelder ist nicht umlagefähig (BGH, Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20).

1. 1

   Vermieter und Zeitraum klären

   Welche Gesellschaft rechnet ab, welcher Zeitraum ist es, wann kam die Abrechnung? Diese drei Angaben brauchst du für jede Anfrage und für deine Frist.

2. 2

   Pflichtangaben suchen

   Gesamtkosten je Posten, Verteilerschlüssel, dein Anteil, Abzug deiner Vorauszahlungen. Fehlt eine Angabe, ist die Abrechnung formell angreifbar.

3. 3

   Mit dem Mietvertrag abgleichen

   Sind alle Kostenarten vereinbart? Ohne Vereinbarung wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB).

4. 4

   Vorjahr vergleichen

   Markiere Posten mit großen Sprüngen und neue Posten. Prüfe, ob Gesamtfläche und Zahl der Einheiten gleich geblieben sind.

5. 5

   Heizkosten getrennt prüfen

   Verbrauchsanteil, Ablesewerte, CO2-Gutschrift und Preis je Kilowattstunde ansehen. Vergleiche deine Einheiten mit den Verbrauchsdaten aus der App.

6. 6

   Je m² vergleichen

   Beträge durch Wohnfläche und 12 teilen, mit dem hessischen Spiegel vergleichen. Auffälliges kommt auf die Liste für die Belegeinsicht.

Für die Belegeinsicht nennt die NHW auf ihrer Website keinen eigenen Ablauf. Dein Anspruch ergibt sich direkt aus dem Gesetz. Seit 2025 darf der Vermieter die Belege auch digital schicken:

Stell den Antrag schriftlich über das Formular für Fragen zu Nebenkosten oder per Brief an deine Vermietergesellschaft. Je genauer du die Positionen benennst, desto eher bekommst du die richtigen Unterlagen. Bei Heizkosten kannst du die Rechnungen des Energieversorgers und die Aufstellung der MET anfordern.

Das Beispiel ist eine Formulierungshilfe, keine Rechtsberatung.

Hast du einen Fehler gefunden, erhebst du Einwendungen. Entscheidend ist, dass deine Einwendung rechtzeitig ankommt und du das nachweisen kannst. Ein Brief oder das Online-Formular mit Screenshot reicht dafür.

• Begründen

  Nenne Posten, Betrag und Grund, zum Beispiel „Kabelumlage Juli bis Dezember 2024“ oder „Wartung Rauchabzug nicht im Mietvertrag vereinbart“.

• Unstrittiges zahlen

  Den Teil, den du nicht beanstandest, zahlst du fristgerecht. Den Rest kannst du unter Vorbehalt zahlen oder bis zur Klärung zurückhalten, wenn du Belege angefordert hast.

• Geld knapp?

  Die NHW bietet eine kostenlose Mietschuldnerberatung an. Dort klärst du, ob eine Fristverlängerung oder Ratenzahlung passt. Melde dich vor Ablauf der Zahlungsfrist.

• Vorauszahlung

  Nach einer Abrechnung kann jede Seite die Vorauszahlungen in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Bei hohem Guthaben kannst du eine Senkung verlangen.

Bei der NHW können sich Mieter eines Wohngebiets zu einem Mieterbeirat zusammenschließen. Laut NHW haben Mieterbeiräte ein Anhörungs-, Vorschlags- und Beratungsrecht, unter anderem bei der Entwicklung der Mieten und Betriebskosten. Haben viele im Quartier dieselbe Frage zur Abrechnung, ist der Mieterbeirat ein guter Weg, sie gebündelt zu stellen. Eine Rechtsberatung im Einzelfall ersetzt er nicht.

Für die rechtliche Beratung sind die örtlichen Mietervereine da, oft gegen einen Mitgliedsbeitrag:

• Frankfurt am Main: DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.V.
• Wiesbaden: Mieterbund Wiesbaden und Umgebung e.V.
• Darmstadt: Mieterbund Darmstadt Region Südhessen e.V.
• Kassel: DMB Mieterbund Nordhessen e.V.