GEWOBA Nebenkostenabrechnung: Juli bis Juni richtig prüfen

Kurz beantwortet

Die GEWOBA Nebenkostenabrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode bei dir sein, für die Periode Juli 2024 bis Juni 2025 also bis zum 30.6.2026. Weil die GEWOBA meist von Juli bis Juni abrechnet, verschieben sich alle Termine um ein halbes Jahr gegenüber Vermietern, die das Kalenderjahr abrechnen. Prüfe vor allem die Heizkosten, die Wasserkosten und ob nach Juni 2024 noch Kabelgebühren auftauchen. Belege forderst du schriftlich an. Einwendungen erhebst du begründet und spätestens zwölf Monate nach Zugang.

Die GEWOBA Aktiengesellschaft Wohnen und Bauen bewirtschaftete laut Pressemitteilung vom Mai 2026 zum 31. Dezember 2025 insgesamt 43.350 Mietwohnungen. Davon liegen 33.546 in Bremen, 8.497 in Bremerhaven und 1.307 in Oldenburg. Hauptgesellschafterin ist nach Angaben der GEWOBA die Stadt Bremen mit 75,1 Prozent, den Rest halten die Sparkasse Bremen und die Weser-Elbe Sparkasse.

Wärme und die Abrechnung nach der Heizkostenverordnung kommen zum Teil von der Tochter GEWOBA Energie. Für deine Abrechnung ändert das an den Regeln nichts: Umlagefähig ist nur, was zu den Betriebskostenarten des § 2 BetrKV gehört und im Mietvertrag vereinbart ist. Der Vermieter muss wirtschaftlich handeln, auch wenn eine Konzerntochter liefert (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB).

Die GEWOBA schreibt in ihren häufigen Fragen, dass sich die Abrechnung in der Regel auf die Periode vom 1. Juli bis zum 30. Juni des Folgejahres bezieht. Ein Abrechnungszeitraum muss nicht mit dem Kalenderjahr übereinstimmen, er darf aber höchstens zwölf Monate lang sein. Spätestens zwölf Monate nach Ende der Periode muss die Abrechnung bei dir sein:

Kommt die Abrechnung nach Fristablauf, ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, die GEWOBA hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Ein Guthaben steht dir in jedem Fall zu. Bei einem Umzug innerhalb der Periode bekommst du die Abrechnung erst, wenn die ganze Periode abgerechnet ist. Die Kosten für die Zwischenablesung beim Mieterwechsel sind Verwaltungskosten des Vermieters, wenn nichts anderes vereinbart ist (BGH, Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 19/07).

Die GEWOBA betreibt das Service-Portal unter portal.gewoba.de und die GEWOBA Service-App. Laut GEWOBA kannst du dort deine Daten verwalten, Dokumente aufrufen, Unterlagen digital anfordern und Schäden mit Foto melden. Besonders nützlich fürs Prüfen: Die unterjährigen Verbrauchsinformationen für Heizung und Warmwasser kannst du dort jederzeit ansehen. Zur Registrierung brauchst du deinen Namen und deine Vertragsnummer, einige Tage später kommt ein Code per Post.

• Kopie der Abrechnung

  Hast du die Abrechnung verlegt, schickt dir laut GEWOBA dein Sachbearbeiter im Betriebskostenmanagement eine Kopie der letzten Betriebs- und Heizkostenabrechnung.

• Verbrauch vergleichen

  Notiere dir die Monatswerte aus dem Portal. Am Ende der Periode kannst du sie mit den Verbrauchseinheiten in der Heizkostenabrechnung abgleichen.

• Kosten der Information

  Die monatliche Verbrauchsinformation ist Pflicht. Ihre Kosten legt die GEWOBA nach eigener Aussage über die Heiz- und Betriebskosten um. Das ist zulässig (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV).

Kostenarten und Verteilerschlüssel stehen laut GEWOBA in der jährlichen Betriebs- und Heizkostenabrechnung. Ohne besondere Vereinbarung werden Betriebskosten nach Wohnfläche verteilt, verbrauchsabhängige Kosten nach Verbrauch (§ 556a Abs. 1 BGB). Die folgende Tabelle zeigt die üblichen Posten mit dem bundesweiten Durchschnitt des Deutschen Mieterbunds:

Quelle: Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds, Abrechnungsjahr 2024. Wasser und Abwasser sowie Heizung und Warmwasser sind jeweils zusammengefasst. Ein Wert über dem Durchschnitt ist kein Fehler, sondern ein Anlass, nach den Belegen zu fragen.

Laut GEWOBA erfolgt die Wärmeversorgung in der Regel über das Unternehmen und ist Teil der Nebenkosten. Nach der Pressemitteilung vom Mai 2026 sind rund 70 Prozent der Wohnungen mit Fernwärme versorgt, Ziel sind 80 Prozent. Wo es keine Fernwärme gibt, liefert die Tochter GEWOBA Energie Wärme. Unabhängig vom Lieferanten gilt für die Verteilung im Haus:

• Wärmelieferung

  Bei Fernwärme oder Contracting zahlst du das Entgelt für die Wärmelieferung und den Betrieb der Hausanlage (§ 2 Nr. 4 c BetrKV). Vergleiche den Preis je Kilowattstunde mit der Vorperiode.

• CO₂-Kosten

  Seit 2023 wird der CO₂-Preis für Gas und Öl zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Auf der Heizkostenabrechnung muss stehen, welcher Anteil auf dich entfällt.

• Kürzungsrechte

  Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darfst du deinen Anteil um 15 Prozent kürzen. Fehlen bei fernablesbaren Geräten die monatlichen Verbrauchsinformationen, sind es 3 Prozent (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).

Bisher hat in vielen GEWOBA-Häusern die swb das Wasser direkt mit den Mietern abgerechnet. Laut Pressemitteilung rüstet die GEWOBA ab März 2026 mehr als 38.000 Wohnungen in Bremen und Bremerhaven mit fernablesbaren Warm- und Kaltwasserzählern aus. Danach übernimmt sie die Wasserabrechnung selbst und nimmt sie in die jährliche Betriebskostenabrechnung auf. Die separaten swb-Abschläge entfallen, stattdessen passt die GEWOBA die Betriebskostenvorauszahlungen an.

Für dich heißt das: Im Jahr der Umstellung bekommst du eine Schlussrechnung der swb und eine Betriebskostenabrechnung mit Wasser. Achte darauf, dass derselbe Zeitraum nicht doppelt bezahlt wird, und dass deine alten Abschläge an die swb in deren Schlussrechnung berücksichtigt sind. Zur Wasserversorgung gehören laut Betriebskostenverordnung auch Zähler und Abrechnung:

Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Vermieter Kabelgrundgebühren nicht mehr über die Betriebskosten abrechnen. Die Betriebskostenverordnung erlaubt sie für Breitbandnetze nur noch bis zu diesem Datum:

Für die GEWOBA passt das Datum genau zur Abrechnungsperiode: Die Periode Juli 2023 bis Juni 2024 durfte die Kabelgebühren noch enthalten, ab der Periode Juli 2024 bis Juni 2025 nicht mehr. Vodafone schreibt auf einer eigenen Seite für GEWOBA-Mieter, dass Kabelfernsehen bisher über die Nebenkosten bezahlt wurde und man jetzt einen eigenen TV-Vertrag braucht. In den häufigen Fragen der GEWOBA steht dagegen noch, die Kabelgebühr sei fester Bestandteil der Miete. Ist dir unklar, wo die Kabelgebühr bei dir abgerechnet wurde, frag schriftlich nach.

Für Bremen gibt es keinen eigenen Betriebskostenspiegel. Der Mieterverein Bremen verweist auf den bundesweiten Spiegel des Deutschen Mieterbunds. Danach lagen die Betriebskosten im Abrechnungsjahr 2024 im Schnitt bei 2,67 € je m² und Monat, davon 1,32 € für Heizung und Warmwasser. Für eine 65-m²-Wohnung ergibt das:

Rechne deine eigene Abrechnung genauso um: Gesamtbetrag geteilt durch Wohnfläche, geteilt durch zwölf. Aussagekräftiger als der Bundeswert ist oft der Vergleich mit deinen eigenen Vorperioden. Einige Kosten hängen an Bremer Gebühren:

• Grundsteuer

  Hebesatz der Grundsteuer B in Bremen: 755 %, im Bundesschnitt 506 %. Seit 2025 gilt die neue Grundsteuer.

• Wasser

  Trinkwasser und Schmutzwasser kosten in Bremen zusammen rund 5,81 € je m³, im Bundesschnitt rund 4,77 €. Ein sparsamer Verbrauch zahlt sich hier besonders aus.

• Müll

  Nach der Gebührentabelle der Bremer Stadtreinigung kostet eine 120-Liter-Restmülltonne bei 14-täglicher Leerung samt Grundgebühr rund 330,92 € im Jahr (unsere Berechnung). In Wohnanlagen werden größere Behälter geteilt.

Diese Fehler können in jeder Abrechnung vorkommen, bei kleinen Vermietern genauso wie bei großen Gesellschaften. Sie sagen nichts über die GEWOBA aus, sind aber die Punkte, bei denen sich eine Nachfrage am häufigsten lohnt:

• Kabelgebühren nach Juni 2024

  In Perioden ab Juli 2024 dürfen keine Kabelgrundgebühren mehr als Betriebskosten stehen. Achte auf Posten wie „Antenne“, „Kabel“ oder „Breitband“.

• Wasser doppelt

  Im Jahr der Umstellung von swb auf die GEWOBA-Abrechnung darf kein Zeitraum doppelt berechnet werden. Leg Schlussrechnung und Betriebskostenabrechnung nebeneinander.

• Hauswart mit Reparaturen

  Reparatur- und Verwaltungsanteile muss der Vermieter herausrechnen (BGH, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07). Ein pauschaler Abzug reicht nicht, wenn du ihn bestreitest.

• Kosten des Mieterwechsels

  Gebühren für die Zwischenablesung beim Umzug sind keine Betriebskosten, wenn nichts anderes vereinbart ist (BGH, Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 19/07).

• Falsche Fläche

  Stimmen deine Wohnfläche oder die Gesamtfläche der Abrechnungseinheit nicht, ist jeder flächenbezogene Posten falsch verteilt.

• Zeitraum über zwölf Monate

  Eine Abrechnungsperiode darf höchstens zwölf Monate umfassen. Verschiebt sich der Zeitraum, etwa bei einer Umstellung, muss das sauber dargestellt sein.

1. 1

   Periode und Zugang festhalten

   Schreib auf, welche Periode abgerechnet wird und wann die Abrechnung bei dir ankam. Beides brauchst du für die Fristen.

2. 2

   Pflichtangaben prüfen

   Gesamtkosten je Posten, Verteilerschlüssel, dein Anteil und der Abzug deiner Vorauszahlungen müssen erkennbar sein.

3. 3

   Mietvertrag abgleichen

   Sind alle Kostenarten vereinbart? Sonstige Betriebskosten zahlst du nur, wenn sie im Vertrag einzeln stehen.

4. 4

   Vorperiode daneben legen

   Markiere Posten mit großen Sprüngen und neue Posten. Notiere die Gesamtfläche der Abrechnungseinheit.

5. 5

   Heizung und Wasser getrennt prüfen

   Verbrauchsanteil, Ablesewerte, Preis je Kilowattstunde und, im Umstellungsjahr, die swb-Schlussrechnung.

6. 6

   Belege anfordern

   Zu allen markierten Posten schriftlich Rechnungen und Verträge verlangen.

Ob eine Position stimmt, zeigt erst der Beleg dahinter. Das Recht darauf steht im Gesetz, und seit dem 1. Januar 2025 dürfen Vermieter die Belege auch digital bereitstellen:

Ein eigenes Verfahren für die Belegeinsicht beschreibt die GEWOBA auf ihrer Website nicht. Richte die Anfrage deshalb schriftlich an das Betriebskostenmanagement, das auch für Kopien und Fragen zur Abrechnung zuständig ist, zum Beispiel über das Service-Portal oder per Brief. Nenne die Periode, deine Vertragsnummer und die Posten, die du sehen willst.

Das Beispiel ist eine Formulierungshilfe, keine Rechtsberatung.

Findest du einen Fehler, teilst du ihn der GEWOBA schriftlich mit. Die Frist dafür beginnt mit dem Zugang der Abrechnung, nicht mit dem Ende der Periode:

• Begründen

  Nenne Posten, Betrag und Grund, zum Beispiel „Kabelgebühren in der Periode 2024/25 sind nicht umlagefähig“.

• Unstrittiges zahlen

  Den Teil der Nachzahlung, den du nicht beanstandest, zahlst du fristgerecht. Den Rest unter Vorbehalt oder nach Klärung.

• Nachweis sichern

  Kopie des Schreibens und Versandnachweis aufbewahren, bei Nachrichten im Portal einen Screenshot.

• Bei Geldsorgen

  Die GEWOBA bittet, sich bei Schwierigkeiten mit einer Nachzahlung umgehend an den Kundenbetreuer zu wenden, um eine Lösung zu finden. Melde dich vor Ablauf der Zahlungsfrist.

• Mieterverein in Bremen

  Rechtliche Beratung im Einzelfall bietet der DEUTSCHER MIETERBUND Mieterverein Bremen e.V., in der Regel für Mitglieder. Alternativ hilft eine Anwältin oder ein Anwalt für Mietrecht.

• Mieterverein in Bremerhaven

  In Bremerhaven ist der Mieterverein Bremerhaven e.V. dem Deutschen Mieterbund angeschlossen.

• Ombudsstelle der GEWOBA

  Für Konflikte hat die GEWOBA eine Ombudsstelle eingerichtet. Sie kann vermitteln, ersetzt aber keine Rechtsberatung zur Abrechnung.