LWB Nebenkostenabrechnung prüfen: Leitfaden für Leipziger Mieter

Kurz beantwortet

Die LWB Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2025 muss spätestens am 31.12.2026 bei dir sein. Kommt sie später, darf die LWB keine Nachzahlung mehr verlangen. Prüfe zuerst die Posten, die gegenüber dem Vorjahr stark gestiegen sind, die Verteilung der Heizkosten und ob noch Kabelgebühren auftauchen. Zu allem, was dir auffällt, forderst du die Belege an. Einwendungen schickst du schriftlich und begründet, spätestens zwölf Monate nach Zugang. Den unstrittigen Teil einer Nachzahlung zahlst du fristgerecht, den Rest unter Vorbehalt oder erst nach Klärung.

Die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft wurde 1990 als Tochter der Stadt Leipzig gegründet. Laut Jahresabschluss 2025 bewirtschaftete sie zum 31. Dezember 2025 genau 37.129 Wohnungen im ganzen Stadtgebiet, das entspricht nach ihren Angaben einem Marktanteil von etwa 10,5 Prozent. Servicecenter gibt es unter anderem in Grünau, Paunsdorf, Gohlis, Lößnig, Schönefeld und im Zentrum.

Einen Teil der Arbeiten erledigt die LWB selbst: Laut Jahresabschluss gibt es einen eigenen Technischen Service mit Hausmeister- und Grünservice. Die Ablesung und Abrechnung von Heizung, Warm- und Kaltwasser übernimmt die Tochter WSL Wohnen & Service Leipzig. Für die Abrechnung gilt dabei eine besondere Regel der Betriebskostenverordnung:

Das heißt: Eigene Hauswarte und Gärtner dürfen mit dem Preis abgerechnet werden, den eine Fremdfirma verlangen würde, aber ohne Umsatzsteuer. Ob eine Leistung von einer Tochter, einem eigenen Team oder einer externen Firma kommt, ändert nichts an den übrigen Regeln. Umlagefähig ist nur, was im Katalog des § 2 BetrKV steht, und der Vermieter muss wirtschaftlich handeln (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB).

Die LWB schreibt in ihren häufigen Fragen, dass die Abrechnung im Folgejahr zugestellt wird, spätestens bis zum 31.12. Der Abrechnungszeitraum ist bei ihr in der Regel das Kalenderjahr. Für die Abrechnung 2025 hat sie nach eigener Aussage im Mai 2026 mit dem Versand begonnen und verschickt die Briefe seitdem nach und nach. Ob deine im Juni oder im Dezember kommt, hängt also von deinem Haus ab. Die Frist dafür steht im Gesetz:

Ein Beispiel: Die Abrechnung 2025 liegt am 20. November 2026 in deinem Briefkasten. Dann ist die Frist der LWB gewahrt, und du kannst bis zum 20. November 2027 Einwendungen erheben. Käme die Abrechnung 2025 erst im Januar 2027, wäre eine Nachforderung ausgeschlossen. Ein Guthaben müsste die LWB dir trotzdem auszahlen. Bist du im Laufe des Jahres ausgezogen, bekommst du die Abrechnung nicht früher, sondern mit allen anderen.

Die Abrechnung kommt bei der LWB als Brief. Nach eigener Darstellung umfasst sie bis zu 15 Seiten: Anschreiben mit Ergebnis und Zahlungsfrist, die Aufstellung der Betriebskosten, die Heizkostenabrechnung und auf der letzten Seite die Gradtagszahlen für Mieterwechsel. Hebe den Umschlag oder notiere das Eingangsdatum. Ab diesem Tag läuft deine Frist für Einwendungen.

Die App „Meine LWB“ und das zugehörige Webportal brauchst du vor allem für Kontakt und Vertragsdaten. Laut LWB kannst du dort Schäden melden, deine Vertragsdaten einsehen und persönliche Daten ändern. Für den Mieterbereich benötigst du einen Freischaltcode, den du per E-Mail, SMS oder Brief anforderst. Ob die Betriebskostenabrechnung in der App abrufbar ist, schreibt die LWB auf ihrer Website nicht.

• Schriftlich

  Per E-Mail an kontakt@lwb.de, über das Kontaktformular auf lwb.de, über die App oder per Brief. Gib immer deine Mieternummer und die Adresse der Wohnung an.

• Persönlich

  In den Servicecentern zu festen Sprechzeiten oder nach Terminvereinbarung. Nimm die Abrechnung und deinen Mietvertrag mit.

• Fürs Prüfen

  Bewahre deine Abrechnungen mehrere Jahre auf. Ein Vergleich über zwei oder drei Jahre zeigt am schnellsten, welcher Posten aus der Reihe fällt.

Die LWB verteilt die meisten Kosten nach Wohnfläche: Kosten je Quadratmeter der Gesamtfläche mal deine Wohnfläche ergibt deinen Anteil. Verbrauchsabhängige Kosten wie Wasser und Heizung laufen nach Verbrauch. Mehrere Gebäude oder Aufgänge werden oft zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst, die sich laut LWB an Versorgungseinheiten wie Heizstationen orientiert. Zur Einordnung die Durchschnittswerte des Deutschen Mieterbunds:

Quelle: Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds, Abrechnungsjahr 2024. Wasser und Abwasser sowie Heizung und Warmwasser sind dort jeweils zusammengefasst. Der Hauswart-Wert gilt für Häuser, in denen Reinigung, Garten und Winterdienst getrennt abgerechnet werden.

• Hauswart mehrfach?

  Taucht der Hauswart in deiner Abrechnung mehrmals auf, liegt das laut LWB an unterschiedlichen Umlageflächen oder Tätigkeiten. Prüfe dann, ob die Summe plausibel ist und keine Tätigkeit doppelt vorkommt.

• Leere Wohnungen

  Verbrauchsunabhängige Kosten verteilt die LWB nach eigener Aussage auf die Gesamtfläche einschließlich leerer Wohnungen. So soll es sein: Den Anteil leerer Wohnungen trägt der Vermieter.

• Steigende Gebühren

  Für 2025 nennt die LWB höhere Kosten für Abfall und Straßenreinigung und Verschiebungen durch die Grundsteuerreform, die bei manchen Häusern deutlich mehr ausmachen. Solche Gründe lassen sich mit den Bescheiden belegen.

Laut Jahresabschluss 2025 waren zum Jahresende 82,4 Prozent des LWB-Bestands an das Leipziger Fernwärmenetz angeschlossen. Lieferant sind nach Angaben der LWB die Leipziger Stadtwerke. Die Kosten für Heizung und Warmwasser stehen in einer eigenen Heizkostenabrechnung, die die Tochter WSL erstellt. Für die Verteilung gilt vorrangig die Heizkostenverordnung:

• Aufteilung

  Welcher Anteil nach Verbrauch verteilt wird, richtet sich laut LWB nach dem technischen Standard des Gebäudes. Steht in deiner Abrechnung ein Wert unter 50 oder über 70 Prozent, frag nach.

• Schätzung

  Steht bei deinen Geräten „geschätzt“, muss es dafür einen Grund geben. Wird ganz ohne Verbrauchserfassung abgerechnet, darfst du deinen Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).

• Mieterwechsel

  Bist du ein- oder ausgezogen, werden die Grundkosten der Heizung nach Gradtagszahlen aufgeteilt, die Warmwasser-Grundkosten nach Tagen. Die Tabelle steht laut LWB auf der letzten Seite der Abrechnung.

• Fernablesung

  Laut LWB sollen alle Geräte bis Ende 2026 fernauslesbar sein. Dann steht dir eine monatliche Verbrauchsinformation zu. Fehlt sie, kannst du deinen Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).

Bis Mitte 2024 durften Vermieter die Gebühren für den Kabelanschluss über die Nebenkosten abrechnen. Dieses sogenannte Nebenkostenprivileg ist ausgelaufen. In der Betriebskostenverordnung steht seitdem ausdrücklich ein Enddatum:

Die LWB hat für ihre Mieter einen eigenen Weg gewählt: Laut LWB gibt es seit Juli 2020 einen Vertrag mit Vodafone, über den die TV-Basisversorgung läuft. Diese bleibt nach Angaben der LWB auch nach dem 30. Juni 2024 ohne Entgelt nutzbar, und der Vertrag habe keine Auswirkungen auf die Betriebskosten. Zusatzpakete rechnet Vodafone direkt mit dir ab. Die LWB warnt außerdem vor Vertretern an der Haustür, die Verträge verkaufen wollen, obwohl die Basisversorgung weiterläuft.

Für deine Prüfung heißt das: Steht in deiner Abrechnung 2025 ein Posten wie „Kabel“, „Antenne“ oder „Breitband“, sollte er höchstens den Betriebsstrom der Verteilanlage enthalten. Grundgebühren für den Anschluss gehören nicht mehr hinein.

Leipzig gehört zu den wenigen Städten mit einem eigenen Betriebskostenspiegel. Das Sozialamt hat für das Berichtsjahr 2023 Abrechnungen nach Gebäudetyp ausgewertet. Einen einzigen Wert für die ganze Stadt gibt es nicht, sondern einen mittleren Wert (Median) je Gebäudetyp. Die wichtigsten Zahlen:

Quelle: Leipziger Betriebskosten- und Heizspiegel, Berichtsjahr 2023, Tabelle 1. „Kalt“ = Betriebskosten ohne Aufzug und Kabel/Antenne. Aufzugskosten weist der Spiegel getrennt aus.

So rechnest du nach: Betrag eines Postens laut Abrechnung geteilt durch deine Wohnfläche, geteilt durch 12. Ein Beispiel für eine 60-m²-Wohnung im Plattenbau: Beim Median zahlst du rund 1.080,00 € im Jahr für die kalten Betriebskosten und 705,60 € für Heizung und Warmwasser. Zum Vergleich: Der bundesweite Durchschnitt des Deutschen Mieterbunds von 2,67 € je m² ergibt für dieselbe Wohnung 1.922,40 € im Jahr, warm und kalt zusammen. Die Stadt schreibt selbst, wie man die Werte lesen soll:

Ein Teil der Kosten hängt an örtlichen Gebühren, auf die kein Vermieter Einfluss hat. Für Leipzig sehen diese Ortsfaktoren so aus:

• Grundsteuer

  Hebesatz der Grundsteuer B in Leipzig: 450 %, im Bundesschnitt 506 %. Seit 2025 gilt die neue Grundsteuer. Der Betrag in deiner Abrechnung kann sich deshalb verschoben haben, er muss aber zum Bescheid passen.

• Wasser und Abwasser

  Trinkwasser und Schmutzwasser kosten in Leipzig zusammen rund 5,24 € je m³, im Bundesschnitt rund 4,77 €. Bei hohem Wasserverbrauch im Haus ist dieser Posten deshalb spürbar.

• Müllabfuhr

  Nach der Gebührenübersicht der Stadtreinigung Leipzig kostet eine 120-Liter-Restmülltonne bei 14-täglicher Leerung samt Grundgebühr rund 246,44 € im Jahr (unsere Berechnung). In großen Wohnanlagen teilen sich viele Haushalte die Behälter.

Die folgenden Fehler kommen in Abrechnungen aller Vermieter vor, bei privaten Vermietern genauso wie bei großen Unternehmen. Sie sagen nichts über die LWB aus. Es sind aber die Stellen, an denen sich Nachfragen am ehesten lohnen:

• Reparaturen im Hauswart-Posten

  Hauswartkosten sind nur für laufende Arbeiten umlagefähig. Anteile für Reparaturen und Verwaltung muss der Vermieter nachvollziehbar herausrechnen (BGH, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07).

• Doppelte Leistungen

  Erledigt der Hauswart auch Reinigung oder Grünpflege, dürfen diese Arbeiten nicht zusätzlich als eigene Posten abgerechnet werden (§ 2 Nr. 14 BetrKV).

• Kabelgebühren nach Juni 2024

  Grundgebühren für Kabel-TV sind seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr umlagefähig. In der Abrechnung 2024 dürfen sie höchstens für sechs Monate stehen.

• Geänderte Flächen

  Ändert sich der Zuschnitt der Wirtschaftseinheit oder die Gesamtfläche, verschiebt sich dein Anteil. Vergleiche die Gesamtfläche mit dem Vorjahr.

• Falscher Schlüssel

  Verteilt wird nach dem Schlüssel aus dem Mietvertrag, sonst nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Ein Wechsel ohne Erklärung ist ein Ansatzpunkt.

• Gerätemiete

  Die Miete für Rauchwarnmelder ist keine umlagefähige Betriebskostenart (BGH, Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20). Die Wartung kann umlagefähig sein, wenn sie vereinbart ist.

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   Zugang notieren

   Schreib dir auf, wann die Abrechnung angekommen ist. Ab diesem Tag laufen deine zwölf Monate für Einwendungen.

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   Form prüfen

   Stehen Abrechnungszeitraum, Gesamtkosten je Posten, Verteilerschlüssel, dein Anteil und der Abzug deiner Vorauszahlungen drin? Fehlt eine dieser Angaben, ist die Abrechnung angreifbar.

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   Mietvertrag daneben legen

   Welche Kostenarten und welche Schlüssel sind vereinbart? Sonstige Betriebskosten zahlst du nur, wenn sie im Vertrag einzeln genannt sind.

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   Mit dem Vorjahr vergleichen

   Markiere Posten, die um mehr als ein Viertel gestiegen sind, und Posten, die neu dazugekommen sind.

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   Je m² umrechnen

   Teile die Beträge durch deine Wohnfläche und durch 12. Vergleiche das Ergebnis mit dem Leipziger Spiegel für deinen Gebäudetyp.

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   Heizkosten getrennt ansehen

   Verbrauchsanteil, Ablesewerte, Schätzungen und Preis je Kilowattstunde. Vergleiche deine Einheiten mit dem Vorjahr.

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   Belege anfordern

   Zu allen markierten Posten verlangst du Rechnungen und Verträge. Erst damit lässt sich sagen, ob eine Position stimmt.

Du hast ein gesetzliches Recht, die Rechnungen und Verträge hinter der Abrechnung zu sehen. Seit dem 1. Januar 2025 darf der Vermieter sie auch digital bereitstellen:

Einen eigenen Ablauf für die Belegeinsicht beschreibt die LWB auf ihrer Website nicht. Stell deinen Antrag deshalb schriftlich über einen der üblichen Kontaktwege, also per E-Mail, Kontaktformular oder Brief. Je genauer du die Posten benennst, desto schneller bekommst du die passenden Unterlagen. Bei einer Wirtschaftseinheit mit vielen Aufgängen lohnt außerdem die Frage nach der Flächenaufstellung.

Das Beispiel ist eine Formulierungshilfe, keine Rechtsberatung.

Die LWB empfiehlt selbst: Wer Fragen zur Abrechnung hat oder mehr Zeit zur Prüfung braucht, soll unter Vorbehalt bezahlen oder mit ihr sprechen. Findest du einen Fehler, erhebst du Einwendungen. Dafür hast du zwölf Monate Zeit, gerechnet ab dem Tag, an dem du die Abrechnung bekommen hast:

• Konkret begründen

  Nenne Posten, Betrag und Grund, etwa „Hauswart: Reparaturanteil nicht herausgerechnet“. Ein pauschales „zu hoch“ reicht selten.

• Nachweisbar senden

  Per Brief, E-Mail oder Kontaktformular. Bewahre eine Kopie und einen Nachweis über den Versand auf, beim Formular einen Screenshot.

• Fälligkeit beachten

  Laut LWB ist eine Nachzahlung grundsätzlich sofort fällig, die Zahlungsfrist steht in der Abrechnung. Den unstrittigen Teil zahlst du fristgerecht, den strittigen unter Vorbehalt oder nach Klärung.

• Vorauszahlung anpassen

  Nach einer Abrechnung kann jede Seite die Vorauszahlungen in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Endet deine Abrechnung mit hohem Guthaben, kannst du eine Senkung verlangen.

Bleiben Fragen offen, gibt es in Leipzig mehrere Anlaufstellen. Welche passt, hängt davon ab, ob du rechtlichen Rat brauchst, Geld für die Nachzahlung fehlt oder viele im Haus dieselbe Frage haben.

• Mieterverein

  Für eine rechtliche Beratung im Einzelfall ist der DMB Mieterverein Leipzig e.V. die richtige Adresse, ebenso eine Anwältin oder ein Anwalt für Mietrecht. Die Beratung setzt in der Regel eine Mitgliedschaft voraus.

• Mieterbeirat der LWB

  Die LWB hat seit 1996 einen Mieterbeirat. Laut LWB wurden die aktuell 20 Mitglieder 2023 gewählt, die nächste Wahl ist im Herbst 2027. Haben viele Mieter im Haus dieselbe Frage zur Abrechnung, kann der Beirat das Thema bündeln. Eine Rechtsberatung ersetzt er nicht.

• Sozialmanagement und Zuschuss

  Laut LWB berät ihr Sozialmanagement bei finanziellen Schwierigkeiten, ab einer Nachzahlung von 600 Euro schreibt es Mieter von sich aus an. Wer wenig verdient, kann beim Jobcenter oder Sozialamt einen Zuschuss beantragen, nach Hinweis der LWB im Monat der Fälligkeit.