Nebenkosten im Altbau und Neubau: Warum das Baujahr vor allem die Heizkosten bestimmt

Kurz beantwortet

Die Nebenkosten im Altbau sind vor allem bei der Heizung höher: Laut Heizspiegel 2026 zahlte eine 70-m²-Wohnung mit Gas im Haus von vor 1977 rund 500 € mehr im Jahr als im Haus ab 2002. Das liegt an Dämmung, Fenstern und Heiztechnik. Bei den kalten Nebenkosten gibt es keinen solchen Zusammenhang: Ein Neubau mit Aufzug, Tiefgarage und Lüftungsanlage kann dort deutlich teurer sein als ein kleiner Altbau.

Für deine Abrechnung heißt das: Vergleiche die Heizkosten mit Werten für dein Baujahr, nicht nur mit dem Bundesschnitt. Und prüfe im Neubau besonders die vielen kleinen Wartungsposten.

Der Heizspiegel 2026 von co2online wertet rund 67.000 Heizkostenabrechnungen aus dem Jahr 2025 aus. Für eine 70-m²-Wohnung im Mehrfamilienhaus mit Gasheizung nennt er diese Durchschnittswerte nach Baujahr:

Quelle: co2online, Heizspiegel für Deutschland 2026 (Seite „Heizkosten pro m²“, 22.09.2026). Pro m² und Monat sowie kWh pro m²: unsere Umrechnung (÷ 70 m², ÷ 12). Die Werte enthalten Raumwärme und Warmwasser.

Zum Vergleich: Der Mieterbund nennt für Heizung und Warmwasser im Jahr 2024 bundesweit 1,32 € pro m² und Monat, mit einer Spanne von 0,46 € bis 2,18 €. Ein unsanierter Altbau liegt eher im oberen Bereich, ein Neubau eher im unteren.

Das Baujahr ist aber nur ein Anhaltspunkt. Viele ältere Häuser sind gedämmt und haben neue Fenster, manche jüngere Häuser haben eine teure Fernwärme. Der Heizspiegel nennt neben dem Gebäudezustand auch Heizverhalten, Energietarif, CO₂-Preis und Gebäudegröße als Einflüsse.

Für Grundsteuer, Wasser, Müll, Hausmeister und die übrigen kalten Posten gibt es keine Durchschnittswerte nach Baujahr. Diese Kosten hängen von der Ausstattung des Hauses und von den Gebühren der Gemeinde ab. Typische Unterschiede:

• Aufzug

  Kostet laut Mieterbund im Schnitt 0,20 € pro m² und Monat, bei 70 m² rund 168 € im Jahr. In größeren Neubauten häufiger als im Altbau.

• Tiefgarage und Technik

  Lüftung, Rolltor, Brandschutzanlagen und Pumpen werden regelmäßig gewartet. Umlagefähig ist das nur als vereinbarte sonstige Betriebskosten oder unter der passenden Kostenart.

• Hausmeister und Grünanlagen

  Große Wohnanlagen beschäftigen oft Hausmeister und Gartenfirmen. Hausmeister im Schnitt 0,37 € pro m², wenn er Reinigung und Garten mit erledigt.

• Grundsteuer

  Seit der Reform 2025 hängt sie je nach Bundesland auch vom Bodenwert oder vom Gebäudealter ab. Neue und alte Häuser können deshalb unterschiedlich betroffen sein.

Vergleiche kalte Positionen deshalb mit dem Durchschnitt ihrer Kostenart und mit dem Vorjahr, nicht mit dem Baujahr.

Die Energieeffizienzklasse im Energieausweis ergibt sich aus dem Endenergieverbrauch oder Endenergiebedarf für Heizung und Warmwasser (§ 86 GEG). Die Grenzen stehen in Anlage 10 des Gebäudeenergiegesetzes, in kWh je m² Gebäudenutzfläche und Jahr. Mit einer groben Rechnung lässt sich daraus eine Größenordnung für die Heizkosten ableiten:

Klassengrenzen: Anlage 10 GEG. Umrechnung auf Wohnfläche mit dem Faktor 1,2, den § 82 Abs. 2 GEG als Pauschale für Wohngebäude nennt, wenn die Gebäudenutzfläche (AN) nicht bekannt ist. Preis: 12,1 Cent je kWh Erdgas (Heizspiegel 2026, Jahr 2025). Ohne Heiznebenkosten wie Messdienst, Wartung und Betriebsstrom. Nur eine Größenordnung, keine Prognose für deine Wohnung.

Achte darauf, ob es ein Verbrauchs- oder ein Bedarfsausweis ist. Der Verbrauchsausweis beruht auf den tatsächlichen Abrechnungen der letzten Jahre, der Bedarfsausweis auf einer Berechnung des Gebäudes.

Bei einer Neuvermietung muss der Vermieter dir den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben (§ 80 Abs. 4 und 5 GEG). Wohnst du schon in der Wohnung, kannst du ihn freundlich erfragen. Er hilft dir, deine Heizkosten realistisch einzuordnen.

KfW 40 und KfW 55 sind Förderstandards der KfW. Die Zahl beschreibt, wie viel Primärenergie das Haus im Vergleich zu einem Referenzgebäude nach dem Gebäudeenergiegesetz braucht:

Quelle: KfW, „Das Effizienzhaus“, jeweils im Verhältnis zum Referenzgebäude nach GEG.

Für Neubauten ist das Niveau von KfW 55 heute ohnehin Pflicht: Ein neues Wohngebäude darf höchstens das 0,55-fache des Primärenergiebedarfs des Referenzgebäudes haben (§ 15 Abs. 1 GEG). „KfW 55“ ist bei einem aktuellen Neubau also kein besonderes Qualitätsmerkmal mehr.

Einen Durchschnitt der Nebenkosten pro qm für KfW-Häuser veröffentlicht niemand. Zur Orientierung taugen die Heizspiegel-Werte für junge Häuser: Mit Gas lagen Häuser ab 2002 bei rund 0,90 € pro m² und Monat. Mit Wärmepumpe, wie in vielen neuen Häusern, lag der Durchschnitt im Mehrfamilienhaus bei 10,20 € pro m² im Jahr, also rund 0,85 € im Monat, gegenüber 16,50 € bei Gas.

Die kalten Nebenkosten sinken durch einen KfW-Standard nicht. Rechne für sie mit ähnlichen Werten wie in anderen Häusern, eher mit mehr, wenn das Haus viel Technik hat.

Die Heizkostenverordnung erlaubt normalerweise, 50 bis 70 % der Heizkosten nach Verbrauch zu verteilen. Für viele ältere Häuser legt sie den Anteil fest:

Erfüllt dein Haus diese drei Bedingungen, muss also 70 % nach Verbrauch verteilt werden, nicht 50 oder 60 %. Wer sparsam heizt, zahlt dann weniger. Ob das Haus den Wärmeschutz von 1994 erfüllt, lässt sich oft am Baujahr und am Sanierungsstand ablesen, sicher aber erst mit Unterlagen des Vermieters.

Sind die Leitungen überwiegend ungedämmt, wird ein wesentlicher Teil der Wärme nicht an den Heizkörpern erfasst. Dann darf der Verbrauch nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden (§ 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV). In der Abrechnung steht das oft als Rohrwärme.

Eine Ausnahme gilt für Räume in Häusern, die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig wurden und in denen du den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kannst (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 c HeizkostenV). Hast du Thermostatventile, trifft das in der Regel nicht zu.

Sehr effiziente Häuser müssen die Heizkosten nicht nach Verbrauch verteilen. Die Pflicht entfällt für Räume in Gebäuden mit einem Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh pro m² und Jahr (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 a HeizkostenV), das ist etwa Passivhaus-Niveau. Dann kann nach Fläche abgerechnet werden.

Für Wärmepumpen gilt die Heizkostenverordnung inzwischen ausdrücklich. Wurde der Verbrauch der Nutzer am 1. Oktober 2024 noch nicht erfasst, musste der Eigentümer bis zum 30. September 2025 eine Verbrauchserfassung einbauen (§ 12 Abs. 3 HeizkostenV). Ab dem nächsten Abrechnungszeitraum wird dann nach Verbrauch abgerechnet.

Für Abrechnungszeiträume, die ab dem 1. Januar 2023 beginnen, werden die CO₂-Kosten fürs Heizen zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt (§ 11 Abs. 2 CO2KostAufG). Je mehr CO₂ das Haus pro m² ausstößt, desto größer ist der Anteil des Vermieters. Das trifft vor allem schlecht gedämmte Altbauten. Mit den Heizspiegel-Werten pro m² ergibt sich diese Größenordnung:

CO₂ der 70-m²-Wohnung laut Heizspiegel 2026 ÷ 70 m² (unsere Rechnung), eingeordnet in die Tabelle der Anlage zum Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz: unter 12 kg 0 % Vermieteranteil, ab 52 kg 95 %. Maßgeblich ist immer der Wert deines Gebäudes, den der Vermieter mit der Heizkostenabrechnung ermitteln muss (§ 5 Abs. 1 CO2KostAufG).

Fehlt die CO₂-Aufteilung in deiner Heizkostenabrechnung, ist das ein klarer Prüfpunkt. Wie die Berechnung genau funktioniert und was du tun kannst, wenn der Vermieteranteil fehlt, erklärt der Ratgeber zur CO₂-Kostenaufteilung.

Beim Erstbezug gibt es keine Vorjahresabrechnung. Die Vorauszahlungen beruhen auf einer Schätzung des Vermieters, und die fällt manchmal zu niedrig aus. Die erste Abrechnung bringt dann eine hohe Nachzahlung.

Zu niedrige Vorauszahlungen sind laut Bundesgerichtshof nur bei besonderen Umständen eine Pflichtverletzung des Vermieters, etwa wenn er die Angemessenheit ausdrücklich zugesichert oder die Kosten bewusst zu niedrig angesetzt hat, um dich zum Vertragsschluss zu bewegen (Urteil vom 11.02.2004, VIII ZR 195/03).

Prüfe in der ersten Abrechnung besonders, ob Kosten aus der Bauphase, Erstprüfungen neuer Anlagen oder Leerstand in noch nicht vermieteten Wohnungen auf dich umgelegt wurden. Einmalige Kosten und Leerstand gehören nicht in deine Abrechnung.

• Altbau: 70-%-Regel übersehen

  Das Haus erfüllt die Bedingungen aus § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV, verteilt wird aber nur 50 % nach Verbrauch. Sparsame Mieter zahlen dann zu viel.

• Altbau: CO₂-Anteil fehlt

  Die Heizkostenabrechnung zeigt keinen Vermieteranteil an den CO₂-Kosten, obwohl das Haus viel CO₂ ausstößt.

• Neubau: Wartung nicht vereinbart

  Lüftungsanlage, Rauchabzug oder Rolltor werden als Wartung umgelegt, obwohl der Mietvertrag diese sonstigen Betriebskosten nicht einzeln nennt.

• Neubau: Kosten der Bauphase

  Bauendreinigung, Erstprüfungen oder Abnahmen landen in der ersten Abrechnung. Sie fallen nicht laufend an.

• Neubau: Leerstand umgelegt

  Wohnungen stehen nach Fertigstellung noch leer, ihre Kosten werden trotzdem auf die bewohnten Wohnungen verteilt.

• Wärmepumpe ohne Erfassung

  Der Strom der Wärmepumpe wird nur nach Fläche verteilt, obwohl eine Verbrauchserfassung vorgeschrieben ist.

1. 1

   Heizkosten pro m² ausrechnen

   Deine Heiz- und Warmwasserkosten ÷ Wohnfläche ÷ Monate. Vergleiche mit dem Wert für dein Baujahr in der Tabelle oben.

2. 2

   Energieausweis danebenlegen

   Passt die Effizienzklasse zu deinen Kosten? Ein Haus der Klasse B mit Kosten wie Klasse G ist erklärungsbedürftig.

3. 3

   Verbrauchsanteil prüfen

   Steht in der Heizkostenabrechnung 50, 60 oder 70 % Verbrauchsanteil? Im unsanierten Altbau mit Öl oder Gas sind oft 70 % Pflicht.

4. 4

   CO₂-Aufteilung suchen

   Bei Öl, Gas und fossiler Wärmelieferung muss die Aufteilung der CO₂-Kosten in der Heizkostenabrechnung stehen.

5. 5

   Kalte Posten mit dem Vertrag abgleichen

   Vor allem im Neubau: Ist jede Wartung im Mietvertrag vereinbart, und fällt sie wirklich laufend an?

Findest du einen Fehler, etwa einen falschen Verbrauchsanteil oder einen fehlenden CO₂-Anteil, widersprich schriftlich mit Position und Begründung. Für Einwände gilt eine Frist:

Sind nur die Heizkosten auffällig hoch, fordere zuerst die Belege an: Brennstoffrechnungen, Liefervertrag und Ableseprotokolle (§ 556 Abs. 4 BGB). Ein Vergleich mit dem Heizspiegel allein reicht nicht, um Kosten als überhöht zurückzuweisen.