Kalte Nebenkosten: Was ohne Heizung pro m² normal ist

Kurz beantwortet

Die kalten Nebenkosten liegen als Näherung bei rund 1,35 € pro m² und Monat. Der Deutsche Mieterbund nennt für 2024 einen Gesamtschnitt von 2,67 €, davon 1,32 € für Heizung und Warmwasser. Die Differenz ist der Anteil ohne Heizung. Für eine 60-m²-Wohnung sind das rund 81 € im Monat.

Einen eigenen Wert für kalte Nebenkosten veröffentlicht der Mieterbund nicht. Die Näherung ist deshalb ein Richtwert. Genauer wird der Vergleich, wenn du jede kalte Position einzeln mit dem Durchschnitt ihrer Kostenart vergleichst. Die Tabelle dazu findest du weiter unten.

Rechtlich gibt es nur einen Begriff: Betriebskosten. Das Gesetz beschreibt sie so:

Welche Kosten das sind, zählt § 2 der Betriebskostenverordnung in 17 Nummern auf. Die Nummern 4 bis 6 betreffen Heizung und Warmwasser, das sind die warmen Nebenkosten. Alles andere nennt man im Alltag kalte Nebenkosten oder kalte Betriebskosten.

Daraus ergeben sich drei Mietbegriffe, die dir in Anzeigen begegnen: Die Nettokaltmiete ist die reine Miete. Die Bruttokaltmiete ist Nettokaltmiete plus kalte Nebenkosten. Die Warmmiete enthält zusätzlich Heizung und Warmwasser.

Die Näherung für die kalten Nebenkosten lässt sich für jedes Jahr bilden, für das der Mieterbund Gesamt- und Heizwert veröffentlicht hat:

Gesamt und Heizung: Deutscher Mieterbund, Betriebskostenspiegel 2022, 2023 und 2024. „Kalt“: unsere Rechnung gesamt minus Heizung. Weil beide Werte Durchschnitte über unterschiedliche Häuser sind, ist das Ergebnis nur ein Richtwert.

Kalte Nebenkosten pro qm 2025 und 2026: Dafür gibt es noch keine Durchschnittswerte. Der Mieterbund hat die Zahlen zu 2024 im Dezember 2025 veröffentlicht, die Zahlen zu 2025 folgen frühestens Ende 2026. Für deine Abrechnung 2025 ist 1,35 € deshalb der beste Vergleich, mit zwei Besonderheiten: Kabelgebühren entfallen seit Juli 2024 ganz, und die Grundsteuer wird seit 2025 nach neuem Recht berechnet.

Für jede kalte Kostenart nennt der Mieterbund einen eigenen Durchschnitt. Er gilt jeweils für Häuser, in denen die Kostenart anfällt. Deshalb ist die Summe der Zeilen größer als die Näherung von 1,35 €.

Quelle: Deutscher Mieterbund, Betriebskostenspiegel für 2022 (Grafik) und „Alle Betriebskostenarten im Überblick“ für 2024 (18.12.2025). Wasser enthält Abwasser. Hauswart: höherer Wert, wenn er auch Reinigung, Garten oder Winterdienst übernimmt, niedrigerer, wenn diese separat abgerechnet werden.

So viel machen die kalten Nebenkosten bei der Näherung von 1,35 € pro m² aus. Zum Vergleich steht daneben der Gesamtbetrag mit Heizung.

So haben wir gerechnet: 1,35 € (Näherung kalt) bzw. 2,67 € (gesamt) pro m² und Monat × Wohnfläche, gerundet. Grundlage: Deutscher Mieterbund, Abrechnungsjahr 2024.

Von 2022 auf 2024 sind fast alle kalten Posten teurer geworden. Drei Entwicklungen stechen heraus:

• Versicherungen

  Von 0,24 € auf 0,31 € pro m². Steigende Prämien darf der Vermieter umlegen, er muss aber wirtschaftlich handeln.

• Kabel weg, Antenne günstiger

  Von 0,11 € auf 0,07 €. Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Kabelgebühren nicht mehr umgelegt werden. Im Wert für 2024 steckt noch das erste Halbjahr.

• Grundsteuer nach der Reform

  Seit 2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht berechnet. Je nach Gemeinde und Landesmodell kann dein Anteil steigen oder sinken. In den Durchschnittswerten bis 2024 ist das noch nicht enthalten.

• Wasser, Müll, Hausmeister

  Wasser von 0,27 € auf 0,29 €, Müll von 0,14 € auf 0,16 €. Gebühren der Gemeinden und Löhne treiben diese Posten.

Zwei Kostengruppen schließt die Betriebskostenverordnung ausdrücklich aus. Die zweite steckt besonders oft in kalten Positionen wie Hausmeister oder Gartenpflege:

Einige Landesverbände des Mieterbunds veröffentlichen eigene Werte je Kostenart. Für vier kalte Posten, die stark von Gemeinde und Region abhängen, sieht der Vergleich so aus:

Quelle: Landesverbände des Deutschen Mieterbunds und Bundesspiegel, jeweils Durchschnitt der Häuser, in denen die Kostenart anfällt. Werte aus 2022 sind mit 2024 nur eingeschränkt vergleichbar.

Die Unterschiede wirken klein, summieren sich aber. Bei 70 m² machen 5 Cent pro m² im Monat schon 42 € im Jahr aus. Die Gebühren deiner Stadt für Wasser und Müll und den Hebesatz der Grundsteuer findest du auf unseren Stadtseiten.

Hast du eine eigene Gastherme in der Wohnung, schließt du den Gasvertrag selbst ab. Gas taucht dann nicht in der Nebenkostenabrechnung auf. Vergleiche deine Abrechnung in diesem Fall mit den rund 1,35 € pro m², nicht mit dem Gesamtschnitt.

Umlagefähig bleiben die Reinigung und Wartung der Etagenheizung und die Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz (§ 2 Nr. 4 d BetrKV), dazu der Schornsteinfeger. Bei Durchlauferhitzern und Boilern gilt dasselbe für deren Wartung (§ 2 Nr. 5 c BetrKV). Reparaturen an der Therme sind dagegen Instandsetzung.

Ähnlich bei Wohnungen mit Nachtspeicheröfen oder Strom-Wärmepumpe mit eigenem Zähler: Was du direkt mit dem Versorger abrechnest, gehört nicht in die Nebenkostenabrechnung.

In Prüfungen sehen wir in den kalten Positionen häufig dieselben Muster. Eines steht sogar wörtlich in der Verordnung: Erledigt der Hausmeister Reinigung oder Gartenpflege, dürfen diese Arbeiten nicht noch einmal separat abgerechnet werden (§ 2 Nr. 14 BetrKV).

• Hausmeister doppelt

  Der Hausmeister reinigt das Treppenhaus, und zusätzlich steht eine Reinigungsfirma in der Abrechnung, ohne dass die Arbeiten getrennt sind.

• Reparaturen versteckt

  Austausch von Leuchten, Türschließern oder Pflanzen nach Sturmschäden landet unter Hausmeister, Allgemeinstrom oder Gartenpflege.

• Verwaltung umgelegt

  Verwaltergebühr, Porto oder Kontoführung stehen unter „Sonstiges“. Bei Wohnraum sind sie nie umlagefähig.

• Kabel nach Juni 2024

  Die Abrechnung 2025 enthält weiter eine Kabel-TV-Gebühr. Seit dem 1. Juli 2024 ist sie nicht mehr umlagefähig.

• Wasser doppelt

  Das Wasser fürs Warmwasser steht in den Wasserkosten und noch einmal in der Heizkostenabrechnung (§ 8 Abs. 2 HeizkostenV: nur, soweit nicht gesondert abgerechnet).

• Sonstige ohne Vereinbarung

  Dachrinnenreinigung oder Wartungen werden umgelegt, obwohl der Mietvertrag sie nicht einzeln nennt.

1. 1

   Heizung herausrechnen

   Zieh die Kosten für Heizung und Warmwasser von deinen Gesamtkosten ab. Kommt die Heizkostenabrechnung separat, nimm nur die Betriebskostenabrechnung.

2. 2

   Auf m² und Monat umrechnen

   Kalte Kosten ÷ Wohnfläche ÷ Monate. Vergleiche mit rund 1,35 €.

3. 3

   Jede Position einzeln vergleichen

   Nimm die Tabelle oben und vergleiche Hausmeister, Versicherung, Wasser und Co. mit dem Durchschnitt ihrer Kostenart.

4. 4

   Mit dem Mietvertrag abgleichen

   Ist jede Position vereinbart? Sonstige Betriebskosten müssen einzeln genannt sein.

5. 5

   Doppelungen suchen

   Hausmeister und Reinigung, Wasser und Warmwasser, Wartung in mehreren Positionen: Jede Leistung darf nur einmal bezahlt werden.

6. 6

   Belege anfordern

   Für auffällige Positionen Verträge und Rechnungen einsehen (§ 556 Abs. 4 BGB).

Hast du eine Position gefunden, die nicht umlagefähig, nicht vereinbart oder doppelt ist, widersprich schriftlich. Nenne Position, Betrag und Grund. Die Frist:

Ist eine Position nur auffällig hoch, fordere zuerst die Belege an. Ein Durchschnitt allein reicht nicht, um eine Position als überhöht zurückzuweisen. In den Rechnungen findest du meist den konkreten Grund.