Kostenarten: Was ist umlagefähig?
Kostenarten in der Nebenkostenabrechnung: Was du zahlen musst
Nicht alles, was in deiner Abrechnung steht, darf der Vermieter auch umlegen. Hier ist jede Kostenart einzeln erklärt: was dazugehört, was nicht und welche Beträge üblich sind.
Von Phil Holthaus & Johann Slawski, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 05.11.2026
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Alle Ratgeber zu Kostenarten: Was ist umlagefähig? (47)
Durchlauferhitzer und Boiler: Wer zahlt Wartung und Entkalkung?
Die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten steht ausdrücklich in der Betriebskostenverordnung. Entkalken und Prüfen darf also in die Nebenkosten, Reparatur und Austausch nicht. Was eine Kleinreparaturklausel daran ändert.
6 Min04. Nov. 2026
Erbbauzins in der Nebenkostenabrechnung: Warum er dort nichts verloren hat
Steht dein Haus auf einem Erbbaugrundstück, zahlt der Vermieter Erbbauzins. Das ist ein Entgelt für das Grundstück, keine Betriebskostenart. In deiner Abrechnung hat er nichts zu suchen, die Grundsteuer dagegen schon.
5 Min03. Nov. 2026
Prüfung der Gasleitung: Wann Mieter die Kosten zahlen
Gasleitungen im Haus werden regelmäßig kontrolliert und in größeren Abständen auf Dichtheit geprüft. Diese Prüfungen dürfen als Betriebskosten umgelegt werden, wenn sie vereinbart sind. Die Reparatur einer undichten Leitung nicht.
7 Min02. Nov. 2026
Straßenausbaubeiträge: Warum dein Vermieter sie nicht umlegen darf
Baut die Gemeinde die Straße aus, zahlt der Eigentümer Beiträge. In deine Nebenkostenabrechnung gehören sie nicht, weder als Einmalbeitrag noch als wiederkehrender Beitrag. Auch Erschließungsbeiträge nicht.
6 Min02. Nov. 2026
Videoüberwachung in den Nebenkosten: Was der Vermieter umlegen darf
Die Kameras kauft der Vermieter. Laufende Kosten wie Wartung oder Speicher darf er höchstens als vereinbarte sonstige Betriebskosten umlegen. Was dabei offen ist und was der Datenschutz damit zu tun hat.
6 Min30. Okt. 2026
Schwimmbad und Sauna im Haus: Was Mieter in den Nebenkosten zahlen
Gemeinschaftliche Schwimmbäder, Saunen und Fitnessräume laufen als sonstige Betriebskosten. Sie müssen im Vertrag stehen, und ihre Wärme muss nach der Heizkostenverordnung eigens erfasst werden. Was du zahlst, auch wenn du nie schwimmst.
7 Min29. Okt. 2026
Concierge, Pförtner, Wachdienst: Wann Mieter die Kosten tragen
Ein Concierge ist kein Hausmeister. Seine Kosten dürfen nur in die Abrechnung, wenn sie vereinbart sind und der Dienst vor Ort wirklich nötig ist. Ein großes Haus allein reicht nicht, so der BGH.
7 Min27. Okt. 2026
Lüftungsanlage in den Nebenkosten: Wartung, Filter und Strom
Eine Lüftungsanlage hat keine eigene Nummer in der Betriebskostenverordnung. Wartung und Filterwechsel dürfen nur in die Abrechnung, wenn sie im Mietvertrag stehen. Was für Strom, Filter in der Wohnung und Reparaturen gilt.
7 Min26. Okt. 2026
Blitzschutz in den Nebenkosten: Prüfung nur mit Vereinbarung
Die Prüfung einer Blitzschutzanlage steht nicht in der Betriebskostenverordnung. Umlegbar ist sie nur als vereinbarte sonstige Betriebskosten und nur, soweit geprüft und nicht repariert wird.
6 Min22. Okt. 2026
Zählermiete in der Nebenkostenabrechnung: Wann Miete für Messgeräte erlaubt ist
Miete für Wasserzähler, Wärmezähler und Heizkostenverteiler darf in die Abrechnung. Bei Heizung und Warmwasser aber nur, wenn der Vermieter vorher angekündigt hat und die Mehrheit nicht widersprochen hat.
7 Min20. Okt. 2026
Enthärtungsanlage und Wasseraufbereitung: Was Mieter in den Nebenkosten zahlen
Salz, Dosiermittel und der Betrieb einer Wasseraufbereitung stehen ausdrücklich in der Betriebskostenverordnung. Die Anlage selbst und ihre Reparatur zahlt der Vermieter. Worauf du in der Abrechnung achten solltest.
6 Min15. Okt. 2026
Hebeanlage in den Nebenkosten: Strom und Wartung ja, Reparatur nein
Der Betrieb einer Entwässerungspumpe steht ausdrücklich in der Betriebskostenverordnung. Strom und regelmäßige Wartung der Hebeanlage zahlst du also mit, Reparaturen und eine neue Pumpe nicht.
7 Min13. Okt. 2026
TÜV-Prüfung des Öltanks: Darf der Vermieter sie umlegen?
Die Reinigung des Öltanks darf in die Heizkosten, das hat der BGH entschieden. Bei der Sachverständigenprüfung nach der AwSV kommt es darauf an, ob sie wiederkehrend vorgeschrieben ist und wie der Vertrag lautet.
7 Min09. Okt. 2026
E-Check in den Nebenkosten: Wann die Prüfung der Elektroanlage umlagefähig ist
Die regelmäßige Prüfung der Elektroanlage darf in die Nebenkosten, wenn sie im Mietvertrag steht. So hat es der BGH entschieden. Reparaturen, die dabei herauskommen, zahlt der Vermieter.
7 Min07. Okt. 2026
Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung: Pflege ja, Neuanlage nein
Rasen, Hecke, Spielplatz, Baumfällung: Welche Gartenkosten dein Vermieter umlegen darf, warum eine Neuanlage nicht dazugehört, was der BGH zur Fällung morscher Bäume sagt, wann du trotz fehlender Gartennutzung zahlst und wie du die Position prüfst.
11 Min02. Okt. 2026
Nutzerwechselgebühr beim Auszug: Warum in der Regel dein Vermieter zahlt
Nach dem Auszug steht eine Nutzerwechselgebühr oder Zwischenablesung in der Abrechnung? Laut BGH sind das Verwaltungskosten, die der Vermieter trägt. Wer bei Auszug und Einzug zahlt, was trotzdem umlagefähig bleibt und wie du widersprichst.
13 Min05. Okt. 2026
Gemeinschaftswaschmaschine und Waschküche: Welche Nebenkosten du zahlst
Strom, Wasser, Pflege und Prüfung der Gemeinschaftswaschmaschine sind umlagefähig, Kauf, Miete und Reparatur nicht. Was bei Münzautomat und Chipkarte gilt, ob Nichtnutzer zahlen und wo Strom doppelt abgerechnet wird.
12 Min06. Okt. 2026
Versicherungen in der Nebenkostenabrechnung: Welche du zahlen musst
Gebäude-, Elementar-, Glas- und Haftpflichtversicherung ja, Mietausfall und Rechtsschutz nein: Welche Versicherungen in deine Nebenkostenabrechnung dürfen, was bei steigenden Prämien gilt und wie du die Position mit der Police prüfst.
8 Min02. Okt. 2026
Tiefgarage, Garage, Stellplatz: Nebenkosten richtig zuordnen
Rolltor, Lüftung, Beleuchtung und Reinigung der Tiefgarage: Wann du diese Kosten zahlst, was ohne Stellplatz gilt, worin sich ein eigener Garagenvertrag unterscheidet und wie du die Tiefgaragen-Positionen in deiner Abrechnung prüfst.
7 Min10. Okt. 2026
Müllgebühren in der Nebenkostenabrechnung: Was du zahlen musst
Welche Müllkosten dein Vermieter umlegen darf, wann Sperrmüll zählt und eine Entrümpelung nicht, wie nach Personen, Fläche oder Verursachung verteilt wird, was der Mieterbund als Durchschnitt nennt und was eine 120-Liter-Tonne in 55 Städten kostet.
12 Min02. Okt. 2026
Wasser und Abwasser in der Nebenkostenabrechnung richtig prüfen
Frischwasser, Abwasser, Niederschlagswasser und Wasserzähler: Was dein Vermieter abrechnen darf, wann nach Verbrauch verteilt werden muss, wie du doppelt berechnetes Wasser erkennst, was Zählerdifferenzen bedeuten und was Wasser in 55 Städten kostet.
12 Min02. Okt. 2026
Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung: Was umlagefähig ist
Laufende Arbeiten ja, Reparaturen und Verwaltung nein: Welche Hausmeisterkosten du zahlen musst, wann Reinigung und Garten doppelt abgerechnet werden, was üblich ist und wie du die Position mit Vertrag und Stundennachweis prüfst.
8 Min02. Okt. 2026
Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung: Was nach der Reform 2025 gilt
Seit 2025 gilt die neue Grundsteuer, mit der Abrechnung 2025 landet sie erstmals bei dir. Ob dein Vermieter sie umlegen darf, warum sie steigen oder sinken kann, wie sie verteilt wird und wie du den Betrag mit dem Bescheid abgleichst.
12 Min17. Okt. 2026
Legionellenprüfung und Trinkwasseruntersuchung: umlagefähig, aber nicht alles
Die vorgeschriebene Legionellenprüfung gilt als laufende Betriebskosten. Nachuntersuchungen, Risikoabschätzung und Sanierung nach einem Befund zahlt der Vermieter. Wann geprüft werden muss, wo die Kosten in die Abrechnung gehören und wie du sie prüfst.
13 Min26. Okt. 2026
Wartungskosten: Welche Prüfungen in die Nebenkosten dürfen
Rauchabzug, Brandschutztüren, Feuerlöscher, Dachrinnenreinigung, Lüftung, Pumpen: Welche Wartungskosten umlagefähig sind, warum sie im Mietvertrag stehen müssen, wie du Wartung von Reparatur unterscheidest und wie du die Kosten einordnest.
8 Min28. Sept. 2026
Treppenhausreinigung und Hausreinigung in den Nebenkosten
Treppenhaus, Keller, Aufzugskabine: Welche Reinigungskosten umlagefähig sind, was gilt, wenn du laut Vertrag selbst putzen musst oder die Reinigung schlecht ist, wie verteilt wird und was Hausreinigung laut Mieterbund pro m² kostet.
8 Min05. Nov. 2026
Wartung von Dach und Fenstern in den Nebenkosten: Prüfung ja, Reparatur nie
Eine Dachwartung steht in keiner Nummer der Betriebskostenverordnung. Umlagefähig ist sie nur als vereinbarte sonstige Betriebskosten und nur für die Prüfung, nie für Ausbesserungen. Was für Dachinspektion und Fensterwartung gilt und wie du prüfst.
13 Min05. Nov. 2026
Feuerlöscher, Rauchabzug, Brandschutztüren: Welche Brandschutzkosten Mieter zahlen
Prüfung von Feuerlöschern, Rauchabzug und Brandschutztüren dürfen nur als vereinbarte sonstige Betriebskosten in die Abrechnung. Reparaturen, neue Geräte und Gerätemiete nie. Wie du die Rechnung der Prüffirma richtig aufteilst.
12 Min22. Okt. 2026
Glasfaser in den Nebenkosten: Wann das Bereitstellungsentgelt erlaubt ist
Seit Kabel-TV nicht mehr umgelegt werden darf, taucht das Glasfaser-Bereitstellungsentgelt häufiger auf. Höchstens 60 € im Jahr und 540 € insgesamt, nur bei freier Anbieterwahl. Alle Voraussetzungen als Checkliste und die typischen Fehler.
13 Min14. Okt. 2026
Leerstand in der Nebenkostenabrechnung: Wer die Kosten trägt
Stehen Wohnungen leer, trägt deren Anteil an den Betriebskosten grundsätzlich der Vermieter. Wie du erkennst, ob Leerstand auf dich abgewälzt wurde, was bei Wasser und Warmwasser nach Verbrauch gilt und wie du nachrechnest.
7 Min13. Okt. 2026
Sonstige Betriebskosten: was unter Nummer 17 fallen darf und was nie
Sonstige Betriebskosten zahlst du nur, wenn sie im Mietvertrag einzeln genannt sind. Was unter § 2 Nr. 17 BetrKV fallen kann, welche Posten nie dazugehören, was der Mieterbund als Durchschnitt nennt und wie du die Position prüfst.
13 Min20. Okt. 2026
Fassadenreinigung in der Nebenkostenabrechnung: warum sie meist beim Vermieter bleibt
Fassadenreinigung ist keine Gebäudereinigung im Sinne der Betriebskostenverordnung. Umlegbar ist sie nur, wenn sie regelmäßig anfällt und im Mietvertrag steht. Wie du Reinigung, Anstrich und Graffiti einordnest und was du tun kannst.
13 Min05. Okt. 2026
Umlageausfallwagnis: Wann 2 % auf die Nebenkosten erlaubt sind
Ein Zuschlag von 2 % auf die Betriebskosten für das Risiko, dass Mieter nicht zahlen: Wann das Umlageausfallwagnis erlaubt ist und wann nicht.
6 Min02. Okt. 2026
Straßenreinigungsgebühren: Wann Mieter zahlen und wie du den Bescheid prüfst
Die Straßenreinigung ist umlagefähig, ob die Gemeinde reinigt oder eine Firma. Wie die Gebühr nach Frontmetern entsteht, was bei der Anliegerpflicht gilt, wie sie sich vom Winterdienst abgrenzt und welche Fehler häufig sind.
12 Min05. Okt. 2026
Spielplatz-Nebenkosten: Neuer Sand ja, neue Schaukel nein
Die Pflege des Spielplatzes und neuer Sand sind umlagefähig, neue Spielgeräte und Reparaturen nicht. Was für Mieter ohne Kinder gilt, wann öffentliche Spielplätze tabu sind und wie du die Kosten prüfst.
13 Min27. Okt. 2026
Allgemeinstrom in der Nebenkostenabrechnung: Was hinein darf
Treppenhauslicht, Keller, Außenbeleuchtung: Was zum Allgemeinstrom gehört, warum Heizungs- und Aufzugsstrom nicht doppelt auftauchen dürfen, wie verteilt wird und was Allgemeinstrom laut Mieterbund pro m² kostet.
7 Min01. Okt. 2026
Aufzugskosten in der Nebenkostenabrechnung: Was du zahlen musst
Strom, Wartung, TÜV und Notruf ja, Reparaturen nein: Was zu den Aufzugskosten gehört, warum ein Vollwartungsvertrag gekürzt werden muss, ob du im Erdgeschoss mitzahlst und was ein Aufzug laut Mieterbund pro m² kostet.
8 Min26. Sept. 2026
Schornsteinfeger in der Nebenkostenabrechnung: Was umlagefähig ist
Kehren, Messen, Feuerstättenschau: Welche Schornsteinfegerkosten dein Vermieter umlegen darf, warum sie nicht zusätzlich in den Heizkosten stehen dürfen, was bei Fernwärme gilt und was der Schornsteinfeger laut Mieterbund kostet.
7 Min04. Okt. 2026
Kontoführungsgebühren und Bankgebühren: Warum sie nicht in deine Nebenkosten gehören
Kontoführung, Buchungsgebühren, Porto: In manchen Abrechnungen stehen Bankgebühren des Vermieters. Bei Wohnraum sind das Verwaltungskosten und nie umlagefähig. Wo sie sich verstecken, was bei Eigentumswohnungen gilt und wie du sie streichst.
12 Min12. Okt. 2026
Reparaturen und Instandhaltung in der Nebenkostenabrechnung: nie umlagefähig
Reparaturen und Instandhaltung gehören nie in die Nebenkostenabrechnung. Wo sie trotzdem auftauchen, warum die Kleinreparaturklausel etwas anderes ist, was mit Instandhaltungsrücklage und Modernisierung gilt und wie du den Reparaturanteil herausrechnest.
13 Min23. Okt. 2026
Dachrinnenreinigung in den Nebenkosten: nur mit Vertrag und nur im Turnus
Ist die Dachrinnenreinigung umlagefähig? Ja, aber nur, wenn sie regelmäßig anfällt und im Mietvertrag einzeln steht. Was der BGH entschieden hat, wie du Reinigung von Verstopfung und Reparatur trennst und wie du die Position prüfst.
15 Min19. Okt. 2026
Winterdienst und Straßenreinigung in der Nebenkostenabrechnung
Schnee räumen, streuen, Gehweg reinigen: Wann Winterdienst und Straßenreinigung umlagefähig sind, was eine Bereitschaftspauschale im schneefreien Winter bedeutet, wann du selbst räumen musst und wie du die Kosten einordnest.
8 Min25. Sept. 2026
Rauchmelder in der Nebenkostenabrechnung: Wartung ja, Miete nein
Darf der Vermieter Rauchmelder umlegen? Die Miete der Geräte nicht, das hat der BGH entschieden. Die Wartung schon, wenn sie vereinbart ist. Woran du die Miete in der Abrechnung erkennst und was die Wartung je Wohnung üblicherweise kostet.
7 Min14. Okt. 2026
Verwaltungskosten in der Nebenkostenabrechnung: Das zahlst du nicht
Verwaltergebühr, Kontoführung, Porto, Abrechnungserstellung, Nutzerwechselgebühr: Welche Verwaltungskosten nicht in die Abrechnung dürfen, wo sie sich verstecken, was eine Verwaltungskostenpauschale im Mietvertrag bedeutet und wie du sie zurückforderst.
8 Min06. Okt. 2026
Rohrreinigung als Nebenkosten: Verstopfung, Vorsorge und Steuerabzug
Eine Rohrreinigung wegen Verstopfung ist Instandsetzung und Sache des Vermieters. Vorbeugende Reinigung ist nur in engen Grenzen umlagefähig. Wann du doch zahlst, was zur Entwässerung gehört und wie du Rohrreinigung von der Steuer absetzt.
13 Min07. Okt. 2026
Ungezieferbekämpfung in der Nebenkostenabrechnung: Wer zahlt?
Kammerjäger im Keller, Ratten am Müllplatz, Schaben in einer Wohnung: Wann die Kosten in deine Abrechnung dürfen, warum ein einmaliger Einsatz umstritten ist, wer bei Befall in einer einzelnen Wohnung zahlt und wie du die Position prüfst.
6 Min17. Sept. 2026
Heizungswartung in der Nebenkostenabrechnung: Wartung ja, Reparatur nein
Die Heizungswartung ist umlagefähig: bei der Zentralheizung als Teil der Heizkosten, bei der Gastherme nach § 2 Nr. 4 d BetrKV. Reparaturen, Ersatzteile und Notdienst nicht. Wo die Wartung in die Abrechnung gehört und wie du den Wartungsvertrag prüfst.
13 Min27. Okt. 2026
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.